Типология объектов. Типология объектов недвижимости как обязательный метод массовой оценки

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ

Составители:

Шолух Н. В. проф., докт. арх-ры, заведующий кафедры

«Градостроительство, землеустройство и кадастр»

землеустройство и кадастр»

«_____»________________ 20___ г.

Макеевка 2016 г.

ВВЕДЕНИЕ

Типология

Цель дисциплины:

- знать:

- уметь:

- владеть

Характеристики и классификации объектов недвижимости

Одной из основных задач на современном этапе развития и становления рынка недвижимости в нашей стране является разработка Единого классификатора объектов недвижимости.

Запас.

ТИПОЛОГИЯ УЧАСТКОВ НЕДР

Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.

Участки недр могут быть классифицированы по нескольким признакам.

По функциональному назначению:

предоставляемые в пользование для определенной цели:

Регионального геологического изучения, проводимого с целью общего геологического изучения недр, прогнозирования землетрясений и исследования вулканической деятельности, ведения государственного мониторинга геологической среды без существенного нарушения целостности недр;

Геологического изучения, включающего поиски и оценку месторождений полезных ископаемых, а также изучения и оценки пригодности участков недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых;

Геологического изучения, включающего разведку месторождений полезных ископаемых;

Добычи полезных ископаемых;

Строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых;

Образования особо охраняемых участков недр, имеющих научное, культурное, эстетическое, и иное значение (научные полигоны, геологические заповедники, памятники природы, пещеры и другие подземные полости);

Сбора минералогических, палеонтологических и других геологических коллекционных материалов.

Предоставляемые в пользование одновременно для нескольких целей (поиск и оценка, разведка и добыча полезных ископаемых, осуществляемых по совмещенной лицензии).

ТИПОЛОГИЯ ЗДАНИЙ

Здания - это наземные сооружения, имеющие внутреннее пространство, предназначенное для проживания, труда, удовлетворения тех или иных нужд человека и общества (жилые дома, производственные корпуса, клубы, больницы и т. п.). Термин «здание», неприменим к наземным сооружениям, не имеющим такого внутреннего пространства (мостам, транспортным эстакадам, градирням и т. п.), а также ко многим подземным и подводным сооружениям (тоннелям, плотинам и т. п.). Эти постройки носят название инженерных сооружений или, для краткости, просто сооружений.

По назначению здания принято разделять на три основных группы:

гражданские:

Жилые - все здания, предназначенные для использования в качестве жилищ (жилые дома, гостиницы, общежития, жилые корпуса пансионатов, домов отдыха и др.),

Общественные (например: театры, музеи, торговые центры, вокзалы и т. д.),

Административные - любые офисные здания, т. е. предназначенные для размещения офисов.

промышленные:

Производственные (заводы, фабрики),

Подсобные,

Энергетические (электростанции),

Складские.

Сельскохозяйственные (теплицы, силосные башни, помещения для скота, склады и мастерские с.-х. техники).

Задание:

1. Сколько групп капитальности зданий выделяется? Приведите примеры общественных зданий для каждой группы капитальности.

2. Дайте определение понятию «жилище». Приведите пример жилища.

3. Опишите классификацию объектов недвижимости, действующую в европейских странах.

4. По форме таблицы 5 опишите один объект недвижимости и начертите схему положения выбранного вами объекта недвижимости в общей классификации зданий, строений.

Таблица 5

Характеристика объекта недвижимости

	Состав сведений	Описание
Жилой комплекс Пульсар 2	Местоположение	Донецк, ул. Миронова, 15А
План расположения
Назначение	Жилое здание
Вид разрешенного использования	Для жилья, а также под торговую и офисную площадь
Вид прав на здание	Частная собственность + аренда первого этажа здания под офисы и торговлю
Основной материал конструкции	Кирпич
Тип здания	Многоэтажный жилой дом
Год постройки
Число этажей
Площадь застройки	-
Основные пешеходные коммуникации	Лифт, незадымляемая лестница
Наличие инженерных сетей	Водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, электроэнергия, система пожаробезопасности
Транспортная доступность	Жилой комплекс находится в центре города, поэтому является в высокой степени доступным

ТИПОЛОГИЯ СООРУЖЕНИЙ

Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Таким образом, к сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т.д.), или для осуществления различных непроизводственных функций (сооружения городского благоустройства). В более узком (строительном) смысле сооружение - это строительное сооружение, которое не является зданием».

Классификация сооружений:

Инженерные сооружения (мосты, водопроводы, эстакады, галереи, трубы, водонапорные башни и т.п.);

Мемориальные сооружения (памятники, мемориальные пирамиды и обелиски;

Архитектурные сооружения (аркады, колоннады, обелиски) и др.

Задание:

1. Опишите один объект недвижимости, классифицируемый как сооружение, пользуясь таблицей 6, и определите местоположение выбранного вами объекта недвижимости в общей классификации сооружений.

Таблица 6

Характеристика сооружения

Наименование объекта недвижимости	Состав сведений	Описание
Плотина Воронежского водохранилища	Местоположение (адрес)	Россия, Воронежская область, водохранилище на реке Воронеж. 51°36′30″ с. ш. 39°11′57″ в. д.
План расположения
Назначение и описание расположения по отношению к поверхности земли (подземное, наземное, наземное в обваловке, надземное)	Наземное
Признак режимообразующего объекта и иные специфические параметры сооружения, которые существенны для определения характера и размеров землепользования, а также установления охранных зон для безопасной эксплуатации объекта	- длина 1100 и ширина 10 м - водосброс длиной 207 метров, - однокамерный шлюз, - проложенный над входом в шлюз моста длиной 112, шириной 10 и высотой 10 метров. Водосброс осуществляется с высоты 8,5 метров. По гребню плотины организовано автомобильное движение
Классификация по видам основных фондов	материальный основной фонд, сооружение жилищно-коммунального хозяйства
Год постройки	1972 г.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Вайдман, С.И. Строительные конструкции / С.И Вайдман, Л.Ф. Теверовский, Д. . Яковлев. - Ленинград: Издательство литературы по строительству, 1970. - 344 с.

2. Предчеченский, В.М. Архитектура гражданских и промышленных зданий том. II./ В.М. Предтеченский. - Москва: Стройиздат, 1976. - 344 с.

3. Синянский, А.И. Типология объектов недвижимости: учебник для студ. Т436 учреждений высш. проф. образования / И.А.Синянский, А.В.Севостьянов, В. А.Севостьянов, Н.И.Манешина. - М.: Издательский центр «Академия», 2013. - 320 с. - (Сер. Бакалавриат).

4. Смирнова М.А. Типология объектов недвижимости. Методические указания для проведения семинарских занятий. М.: ГУЗ, 2005.

5. Недвижимость. [Текст]: [Электронный ресурс]. - Электрон. ст. - Режим доступа к ст. www.bibliotekar.ru.

6. Типология участков недр. [Текст]: [Электронный ресурс]. - Электрон. ст. - Режим доступа к ст. http://refsurf.ru.

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ

к выполнению практических работ по дисциплине

«ТИПОЛОГИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»

для студентов дневной и заочной формы обучения по направлению 21.03.02 «Землеустройство и кадастры»

Составители:

Бенаи Х.А. проф., докт. арх-ры, декан Архитектурного факультета.

Надьярная А.Е. ассистент кафедры «Градостроительство, землеустройство и кадастр»

Бородина А.В. преподаватель кафедры «Градостроительство, землеустройство и кадастр»

УТВЕРЖДЕНО на заседании кафедры

«Градостроительство, землеустройство и кадастр»

Протокол № ____ от «____»_________20___ г.

Заведующий кафедры «Градостроительство,

землеустройство и кадастр»

Н. В. Шолух

«_____»________________ 20___ г.

Одобрено методической комиссией высшего учебного заведения по направлению подготовки (специальности) 21.03.02 «Землеустройство и кадастры»

Протокол № ____ от «____»__________20___ г.

«_____»________________ 20___ г.

Глава _____________ Х.А. Бенаи

Макеевка 2016 г.

Бенаи Х.А. Типология объектов недвижимости: Методические указания / Х.А. Бенаи, Н. В. Шолух, А. Е. Надьярная, А. В. Бородина // Министерство образования и науки Донецкой Народной Республики, Донбасская национальная академия строительства и архитектуры; – Макеевка, ДонНАСА, 2016. – 34 с.

Методические указания разработаны в соответствии с учебной программой по дисциплине «Типология объектов недвижимости» и предназначены для выполнения лабораторных работ студентами высших учебных заведений, обучающихся по направлению подготовки «Землеустройство и кадастры». В настоящих методических указаниях представлены задания теоретического и практического характера, позволяющие последовательно ознакомится с типологией объектов, отнесенных к недвижимому имуществу. Выполнение заданий способствует приобретению необходимых знаний, умений и навыков, а также компетенций, формируемых дисциплиной.

ВВЕДЕНИЕ

Типология - научная классификация предметов или явлений по общности каких-либо признаков.

Типология (от гр. tipos - отпечаток, форма, образец; logos - понятие, учение) - метод научного познания, в основе которого лежат расчленение систем, объектов и их группировка с помощью обобщен- ной, идеализированной модели или типа. Типология используется в целях сравнительного изучения существенных признаков, связей, функций, отношений, уровней организации объектов, как сосуществующих, так и разделенных во времени, и является результатом типологического описания и сопоставления. Проблемы типологии возникают во всех науках, которые имеют дело с очень разнородными по своему составу множествами объектов (как правило, дискретных) и решают задачу упорядоченного описания и объяснения этих множеств (химия, биология, психология, языкознание, география, социология и др.).

Недвижимость является основой национального богатства и «двигателем» экономического роста страны. Сфера недвижимости многогранна, очень широко представлена и связана со многими областями человеческой деятельности. Поэтому будущим специалистам в области учета и оценки недвижимости необходимо знать основные принципы и признаки классификации объектов недвижимости по типам и видам в зависимости от функционального назначения, целей государственного кадастрового учета и кадастровой оценки.

Изучение дисциплины «Типология объектов недвижимости» предполагает получение теоретических знаний и практических навыков по классификации объектов недвижимости.

Цель дисциплины: уметь классифицировать недвижимые объекты по различным признакам, разбираться в особенностях правового режима недвижимого имущества в российском законодательстве.

При освоении курса у студентов формируются компетенции:

Способность использовать основные положения и методы

Социальных, гуманитарных и экономических наук при решении социальных и профессиональных задач, способностью анализировать социально-значимые проблемы и процессы, ориентироваться в базовых положениях экономической теории, особенностях рыночной экономики (ОК-9);

Способность применять знание законов страны в части правовых вопросов регулирования земельно-имущественных отношений, разрешения имущественных и земельных споров, государственного контроля за использованием земель и недвижимости (ПК-3);

Способность использовать знания о едином объекте недвижимости для разработки управленческих решений (ПК-5);

Способность использовать знание современных методик и технологий мониторинга земель и недвижимости (ПК-15);

Способность использовать знания современных технологий технической инвентаризации объектов капитального строительства и инженерного оборудования территории (ПК-16).

В ходе освоения дисциплины студент должен:

- знать: нормы и правила застройки городских и иных территорий; типологию и конструкции зданий и сооружений в промышленном и гражданском строительстве, основы проектирования и строительного производства, технической инвентаризации и оценки зданий и сооружений;

- уметь: использовать знания о едином объекте недвижимости для разработки управленческих решений, знание современных автоматизированных технологий сбора, систематизации, обработки и учета информации об объектах недвижимости, определять вид конструкций, соответствующий архитектурному решению здания; проводить оценку качества и структуры гражданских зданий;

- владеть : методикой оценки объектов недвижимости на основе современных информационных систем и технологий, а также технологией мониторинга земель и недвижимости и методами технической инвентаризации зданий и сооружений.

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ТИПОЛОГИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Недвижимость (недвижимое имущество) - земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Признаки недвижимости:

· недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

· прочно связана с землей как физически, так и юридически;

· долговечность объекта инвестирования;

· стоимость недвижимости высока;

· каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;

· потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;

· новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;

· строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

· способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества.

Свойства недвижимости:

· полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);

· фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);

· стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);

· неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);

· ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью).

Под объектом недвижимости понимается , во-первых, предприятие в целом, как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

· здание (сооружение);

· обособленные водные объекты;

· многолетние насаждения;

· инженерные сооружения и сети;

· элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения.

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода (рис. 1).

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками (рис. 2), которые позволяют отличить их от несвязанных с землей объектов:

Стационарность, неподвижность - признак характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

Рисунок 1 Сущностные характеристики объектов недвижимости

Материальность - объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и составляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения способствует повышению стоимости

Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, обусловливая изменение стоимости объекта недвижимости.

Долговечность объектов недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий: материальная (физическая), правовая и экономическая (рис. 3).

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта - это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации).

1. проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств.

2. Стадия проектирования включает: разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно - инженерной группы, руководство проектированием.

3. Стадия строительства заключается в выборе подрядчика: координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла.

На этой стадии решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.

4. Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает эксплуатацию, объектов, их обслуживание и ремонт. Эксплуатация объектов недвижимости, являясь многомерной функцией в системе управления, включает в себя следующие направления: эксплуатацию оборудования помещений; материальный учет; противопожарную охрану и технику безопасности; управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, перемещение и переезды, изменения и перестройки; устранение аварийных ситуаций, обеспечение эксплуатации и ремонта, установку мебели и охрану объекта.

Жизненный цикл материальных объектов принято делить в следующем порядке: замысел - рождение - зрелость-старение и смерть. Стадии жизненного цикла объекта недвижимости именуются по-другому: предпроектная - проектная - строительства - эксплуатации - закрытия.

Рисунок 2. Признаки объектов недвижимости

Рис. 3. Триединство объектов недвижимости

5. Предпроектная (начальная) стадия включает: анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии

6. Стадия закрытия объекта - полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результат чего - либо снос, либо качественно новое развитие. На этой стадии жизненного цикла объекта недвижимости требуются значительные затраты на ликвидацию. Эти затраты являются результатом владения объектом недвижимости. Если объект недвижимости получает новое качественное развитие, то затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию.

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни (рис. 4).

Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта.

Время жизни - отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

Типичный срок физической жизни, определяемый нормативными актами действующего законодательства.

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости, выделяют такие сроки, как:

Эффективный возраст , отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния и т. д.

Хронологический (фактический) возраст , соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

Оставшийся срок экономической жизни , используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

Жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на три этапа (рис. 5). Каждый этап включает в себя определенные мероприятия и действия собственника.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ

КАФЕДРА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И КАДАСТРОВ

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине: «Типология объектов недвижимости»

Введение

Объектов недвижимости великое множество и все они различны и неоднородны, необходимо их классифицировать по определенным признакам. Рассмотрим такое понятие, как типология. Типология - научная классификация предметов или явлений по общности каких-либо признаков. Изучение дисциплины «Типология объектов недвижимости» предполагает получение теоретических знаний и практических навыков по классификации объектов недвижимости.

Цель дисциплины: уметь классифицировать недвижимые объекты по различным признакам, разбираться в особенностях правового режима недвижимого имущества в российском законодательстве.

Применение классификации по различным признакам будет рассмотрено в данной работе на следующих объектах недвижимости:

Электроподстанция «Грач»;

Комсомольский проспект;

Пироговское водохранилище;

Глава 1 . Теоретические основы типологии объектов недвижимости

Впервые термин "недвижимое и движимое имущество" появился в законодательстве Российской империи в Указе Петра Первого от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах", заменив собой существовавшие разнообразные понятия, регулировавшие правовое положение земельных участков и строений. В Своде Законов Российской Империи недвижимым имуществом признавались земля и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Под движимым имуществом понимались всякого рода мореходные и речные суда, книги, рукописи, картины, экипажи, земледельческие орудия, а также все то, что из земли извлечено.

В основах гражданского законодательства СССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г., в период политического и экономического реформирования не только советского права, но и советского строя, уже содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое. Дальнейшее свое отражение деление на движимые и недвижимые вещи нашло в Гражданском кодексе РФ, части первой, введенной в действие с 1 января 1995 г. Так, статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В соответствии с законодательством РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Гражданский кодекс РФ, осуществив деление вещей на движимые и недвижимые вещи, одновременно ввел институт государственной регистрации недвижимости. Во исполнение положений статьи 131 ГК РФ 21 июля 1997 г. был принят ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступивший в силу с 31 января 1998 г.

Определяющие факторы объектов недвижимости:

Родовые. Связь с землей, степень подвижности, длительность кругооборота, форма функционирования и ее состояние в процессе использования, способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств, общественное значение. Связь объекта недвижимости с земельным участком может быть прямой и косвенной (непосредственной и опосредованной).

Степень подвижности - абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению.

Форма функционирования - натурально-вещественная и стоимостная.

Состояние потребительской формы в процессе использования - не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации.

Длительность кругооборота (долговечность) - многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании.

Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств - постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений.

Общественное значение - пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством.

Видовые Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.) - определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество.

Глава 2 . Типология зданий

В состав зданий входят архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. В качестве основных конструктивных частей здания имеют стены и крышу. Также в состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты.

Основные признаки классификации зданий

Этажность: одноэтажные, двухэтажные, многоэтажные.

Вид освещения: естественное (верхнее, боковое), искусственное, совмещенное.

Система воздухообмена (естественная, механическая, кондиционированная).

Температурный режим: отапливаемые, неотапливаемые.

Транспортное оборудование: крановое, подвесное, бескрановое.

Вид строительного материала: каменные, деревянные, смешанные, саманные, глинобитные, панельные.

Капитальность: особо капитальные, обыкновенные, облегченные, рубленные.

Срок службы: 100, 80, 65, 40, 20.

Производственные здания

Общественные здания

В данной расчетно-графической работе признаки классификации зданий были изучены на примере ТРК «Золотой Вавилон» в районе ОТРАДНОЕ. «Золотой Вавилон» - это современный торговый комплекс европейского стиля с современной архитектурой. Торговый комплекс «Золотой Вавилон» вмещает в себя гипермаркет «Карусель», современный шестизальный кинотеатр «Люксор», более 120 бутиков, кафе, бары, рестораны на любой вкус, удивительный детский городок, а также предприятия сферы услуг (представительство крупного банка, аптека, химчистка, салон красоты и т.д.). Описание ТРК «Золотой Вавилон» представлено в Таблице 1. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации зданий и строений представлено в приложении 1.

Таблица 1 - Описание здания

Объект недвижимости	Состав сведений	Описание
Здание ТРК «Золотой Вавилон»	Местоположение (адрес)	Москва, СВАО, ул. Декабристов 12,
	План расположения
	Назначение	Производственное
	Основной материал конструкции	Железобетон с металлическим каркасом
	Год постройки
	Число этажей
	Площадь застройки
	Дополнительный состав имущества здания	Котельная установка для отопления, внутренняя сеть водопровода и канализации; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства; подъемники и лифты.
		Объект недвижимости относится к торгово-промышленным зданиям
		Запрет на постройку и эксплуатацию очистных сооружений и предприятий химической промышленности в радиусе 500 метров

Глава 3 . Типология сооружений

К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т.д.), или для осуществления различных непроизводственных функций (сооружения городского благоустройства).

Классификация сооружений:

Функциональное назначение - коммуникационные, транспортные, водоканализационные, устройства для размещения технического оборудования, прочие сооружения.

Вид строительного материала - земляные и деревянные, каменные и кирпичные, металлические, железобетонные.

Капитальность - прочные, особо прочные, вековой прочности.

Срок службы - 8-15, 20-30, 40-75, 100-200 лет.

В данной работе с целью изучения признаков классификации сооружений были рассмотрены следующие объекты: электроподстанция «Грач» и Комсомольский проспект. Электроподстанция «Грач» 110/20 кВ мощностью 2х80 МВА обеспечивает электроэнергией свыше 1,2 млн кв. м жилья для более чем 30 тыс. человек. Была поставлена под напряжение 12 января 2008 года. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации сооружений представлено в приложении 2. Комсомольский проспект (рис. 4) - проспект в Центральном административном округе города Москвы. Проходит от Крымской площади (Садового кольца) до Лужнецкого моста. Пересекает улицы: Тимура Фрунзе, и Хамовнический Вал. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации сооружений представлено в приложении 3. Описание сооружений (электроподстанции и дороги) представлено в Таблице 2.

Таблица 2 - Описание сооружений

Объект недвижимости	Состав сведений	Описание
Электроподстанция Грач	Местоположение (адрес)	Москва, ЮЗАО, пос., Захарьино, ул. Гагарина
		Обслуживание воздушных линий электропередач
		Охранная зона
		Производственная
	Год постройки
Автомобильная дорога	Местоположение (адрес)	Комсомольский проспект
	План расположения
	Назначение и описание расположения по отношению к поверхности земли	Обслуживание внутренних пассажирских и грузовых перевозок. Наземное.
	Признак режимообразующего объекта и иные специфические параметры сооружения, которые существенны для определения характера и размера землепользования, а также установления охранных зон для безопасной эксплуатации объекта	Шумовая зона автомобильной дороги 100 м.
	Классификация по видам основных фондов	Косвенно производственная
	Год постройки

Глава 4 . Типология земельных участков

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

По потребительским свойствам, хозяйственному и экономическому назначению весь земельный фонд в Российской Федерации (согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации №136-ФЗ) делится на семь категорий земель:

Земли сельскохозяйственного назначения - земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Земли поселений - земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения (земли промышленности и иного специального назначения) - земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации вышеназванных объектов, осуществления иных специальных задач.

Земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, для которых установлен особый правовой режим.

Земли лесного фонда - лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и др.), и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и др.).

Земли водного фонда - земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.

Земли запаса - земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения.

По уровню хозяйственной освоенности земельные участки могут быть: незастроенными, но предназначенными под строительство; застроенными; под объектами незавершенного строительства; занятыми парками и лесными насаждениями; под ветхой застройкой, подлежащей сносу; под объектами, подлежащими переносу в целях освобождения участка по экологическим или градостроительным требованиям; свободными.

В данной расчетно-графической работе мною был описан земельный участок. Его местоположение: Московская область, Дмитровский район, в районе д. Михайловское. Расстояние - 52 км от МКАД. Рельеф ровный, заболоченность отсутствует, окружен смешанным лесом, граничит с Жестылевским водохранилищем, коммуникации по границе. Описание этого земельного участка представлено в Таблице 3. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации земельных участков представлено в приложении 4.

Таблица 3 - Описание земельного участка

Объект недвижимости	Состав сведений	Описание
Земельный участок	Местоположение (адрес)	Московская область, Дмитровский район, д. Михайловское
	Площадь границ

	Целевое назначение	Дачное назначение
		Для дачного строительства
	Описание особых публично-правовых ограничений в использовании и оборотоспособности	В соответствии с разрешенным использованием
	Состав имущества земельного участка	Здание администрации бывшего дачного кооператива
		Сервитуты отсутствуют
	Рыночная стоимость	30120000 руб.

Глава 5 . Типология участков недр

Недра - часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.

По функциональному назначению:

1. Недра предоставляются в пользование для:

1) регионального геологического изучения, включающего региональные геолого-геофизические работы, геологическую съемку, инженерно-геологические изыскания, научно-исследовательские и другие работы, направленные на общее геологическое изучение недр;

2) геологического изучения, включающего поиски и оценку месторождений полезных ископаемых;

3) геологического изучения, включающего разведку месторождений полезных ископаемых;

4) добычи полезных ископаемых;

6) строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых;

7) образования особо охраняемых участков недр, имеющих научное, культурное, эстетическое, санитарно-оздоровительное и иное значение (научные и учебные полигоны, геологические заповедники, заказники, памятники природы, пещеры и другие подземные полости);

8) сбора минералогических, палеонтологических и других геологических коллекционных материалов.

2. Участки недр могут предоставляться в пользование одновременно для геологического изучения, включающего поиски и оценку, разведки и добычи полезных ископаемых (по совмещенной лицензии).

По срокам пользования недрами.

Участки недр предоставляются в пользование на определенный срок или без ограничения срока.

1. На определенный срок участки недр предоставляются в пользование для:

геологического изучения - на срок до 5 лет;

добычи полезных ископаемых - на срок до 20 лет, продлеваемый впоследствии на срок отработки месторождения полезных ископаемых, исчисляемый исходя из технико-экономического обоснования разработки месторождения полезных ископаемых, обеспечивающего рациональное использование и охрану недр;

добычи подземных вод - на срок до 25 лет;

добычи полезных ископаемых на основании предоставления краткосрочного права пользования участками недр - на срок до 1 года.

2. Без ограничения срока могут быть предоставлены участки недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, связанных с захоронением отходов, строительства и эксплуатации нефте- и газохранилищ, а также для образования особо охраняемых участков недр и иных целей.

По правовому режиму:

Недра в границах территории Российской Федерации, включая содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются единой неделимой государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом гражданско-правовых сделок, в том числе договоров купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.

В данной работе типологию участков недр я рассмотрела на примере участка недр «Никольский-1». Расположен на территории Иркутского района Иркутской области, в 3,5 км на восток от окраины поселка Никольск. Глины на участке недр представлены залежью, вытянутой с юга на север. Полезная толща представлена глиной белого или серого цвета, мощностью от 2,0 до 5,2 метров и глиной белого или серого цвета высокой пластичности, мощностью от 2,0 до 5,7 метров. Площадь участка недр - 18,6 га. Описание участка недр «Никольский - 1» представлено в Таблице 4. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации участков недр представлено в приложении 5.

Таблица 4 - Описание участка недр

Глава 6 . Типология обособленных водных объектов

Водный объект - это сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющие границы, объем и черты водного режима. В состав водного объекта включаются поверхность воды, земли, покрытые водой и сопряженные с ними дно и берега (ст. 7 ВК РФ). Как единый водный объект рассматриваются также подземные воды и вмещающие их горные породы. Из всей совокупности водных объектов к недвижимому имуществу ГК РФ относит только обособленные водные объекты.

Обособленные водные объекты (замкнутый водоем) - это небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Они являются составной частью земельного участка.

Водохранилище - искусственное озеро, содержащее более 1 млн. м3 воды, уровень которой регулируется специальными сооружениями (обычно плотинами).

Классификация по происхождению:

Долинные водохранилища - заливают водой долины рек.

Наливные - воды из реки во время паводка отводятся в находящиеся по соседству естественные впадины.

Озера-водохранилища. Уровень воды в озере поднимают плотинами.

Подземные водохранилища. Заполняют водой естественные пустоты в недрах земли.

Прибрежные морские водохранилища - в морских заливах, бухтах и лиманах.

Равнинные водохранилища.

Горные водохранилища.

В данной расчетно-графической работе мною была рассмотрена общая классификация обособленных водных объектов на примере Пироговского водохранилища, которое является частью Клязьминского. Соединено с Учинским водохранилищем искусственным каналом им. Москвы. На западном окончании построена плотина, сквозь которую вытекает Клязьма. Описание представлено в Таблице 5. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации обособленных водных объектов представлено в приложении 6.

Таблица 5 - Описание обособленного водного объекта

Объект недвижимости	Состав сведений	Описание
Пироговское водохранилище	Местоположение (адрес)	Московская область, Мытищинский район
	Площадь границ

	Целевое назначение	Земли водного фонда
	Перечень видов разрешенного использования	Рыбный промысел, яхт-клуб, отдых
	Описание особых публично-правовых ограничений в использовании и оборотоспособности	Водоохранная зона, прибрежная полоса
	Зоны действия публичных и частных сервитутов	Сервитуты отсутствуют
	Классификация типа объекта и его назначение	Поверхностный водный объект

Глава 7 . Типология лесов и многолетних насаждений

Среди недвижимого имущества особое место занимают многолетние насаждения и леса - совокупность земель, отнесенных к лесному фонду, древесной, кустарниковой и травянистой растительности, животных, микроорганизмов и других объектов природы, биологически взаимосвязанных и оказывающих влияние друг на друга в своем развитии и на окружающую среду. Лес состоит из трех частей: земли лесного фонда; леса, не входящие в лесной фонд, и древесно-кустарниковая растительность.

Второй составной частью рассматриваемого вида недвижимости являются многолетние насаждения, которые отличаются большим разнообразием. Классификация многолетних насаждений:

Вид продукции: плодово-ягодные (семечковые; косточковые; орехоплодные, субтропические, ягодники, виноградники) и технические (чайные, хмель, тунга, каучуконосы и др.).

Функциональное назначение:

декоративно-озеленительные (кустарниковые и древесные);

полезащитные;

живые изгороди.

Возраст вступления в товарное производство:

плодовые - 5-8 лет;

ягодники - 2-3 года;

технические - 7-10 лет;

декоративно-озеленительные - 5-12 лет.

4. Продолжительность эксплуатации:

Плодово-ягодные-10-30 лет;

Технические-10-50 лет;

Озеленительные-50-100 лет.

Лосиный Остров - один из первых национальных парков в России, расположен на территории Москвы и Московской области (городской округ Балашиха, городской округ Королёв и городской округ Мытищи) и является крупнейшим лесным массивом в городе Москва и крупнейшим среди лесов, расположенных в черте городов (Московская часть). Расположение данного объекта недвижимости в классификации обособленных водных объектов представлено в приложении 7.

Главный ботанический сад РАН (Москва) - крупнейший ботанический сад Европы, располагает богатейшими коллекциями растений, представляющих разнообразный растительный мир практически всех континентов земного шара. Живые коллекции насчитывают 8 220 видов и 8 110 форм и сортов растений. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации обособленных водных объектов представлено в приложении 8.

Описание участка леса и многолетних насаждений представлено в Таблице 6, 7.

Таблица 6 - Описание участка леса

Объект недвижимости	Состав сведений	Описание
Участок леса в Национальном парке «Лосиный остров»	Местоположение (адрес)	Московская область, городской округ Балашиха, городской округ Королёв и городское поселение Мытищи Мытищинского муниципального района
	Площадь границ	См. рис. 11

	Целевое назначение	Земли особо охраняемых территорий
	Перечень видов разрешенного использования
	Описание особых публично-правовых ограничений в использовании и оборотоспособности	Зона охраняемого природного ландшафта
	Описание особых публично-правовых предписаний по охране и эксплуатации	Запрет на разведение костров, курение на всей территории
	Состав имущества участка леса	Липа, дуб, береза, орешник, рябина, клен, ольха и др.
	Зоны действия публичных и частных сервитутов	Сервитуты отсутствуют

Таблица 7 - Описание многолетних насаждений

Объект недвижимости	Состав сведений	Описание
Многолетние насаждения ботанического сада академии РАН	Местоположение (адрес)	Москва, СВАО, ул. Ботаническая 4
	Площадь границ	См. рис. 12, 13

	Целевое назначение	Земли особо охраняемых территорий
	Перечень видов разрешенного использования	В соответствии с целевым назначением
	Состав имущества	Породы: груша, яблоня, слива, облепиха, орешник
	Зоны действия публичных и частных сервитутов	Сервитуты отсутствуют
	Классификация в соответствии с общероссийским классификатором основных фондов	непроизводственные
	Год посадки

Заключение

В данной контрольной работе была рассмотрена классификация объектов недвижимости по различным признакам: типология зданий, сооружений, земельных участков, участков недр, обособленных водных объектов, лесов и многолетних насаждений. Таким образом, были выявлены принципиальные отличия в целевом и функциональном назначении, использовании и происхождении этих объектов недвижимости на конкретных примерах:

Торгово-развлекательный центр «Золотой Вавилон»;

Электроподстанция «Грач»;

Комсомольский проспект;

Земельный участок в Дмитровском районе Московской области;

Участок недр «Никольский - 1»;

Пироговское водохранилище;

Участок леса в национальном парке «Лосиный остров»;

Многолетние насаждения ботанического сада РАН.

Библиографический список

2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Принят 21 октября 1994г. №51-ФЗ.

3. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Принят 22 декабря 2004г. №190-ФЗ.

4. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации. Принят 25 октября 2001г. №136-ФЗ.

5. Российская Федерация. Законы. Водный кодекс Российской Федерации. Принят 12 апреля 2006г. №74-ФЗ.

6. Российская Федерация. Законы. Лесной кодекс Российской Федерации. Принят 8 ноября 2006г. №200-ФЗ.

7. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Принят 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ.

8. Российская Федерация. Законы. О государственном кадастре недвижимости. Принят 27 июля 2008 г. № 221-ФЗ.

9. Российская Федерация. Законы. О товариществах собственников жилья. Принят 15 июня 1996г. №72-ФЗ.

11. Смирнова М.А. Типология объектов недвижимости. Методические указания для проведения семинарских занятий. М.: ГУЗ, 2005.

12. Лепехин П.А., Обухов Д.А. Лекционный материал по дисциплине «Типология объектов недвижимости». 2011.

Приложение 1

недвижимость земля участок недра типология

Приложение 2

Приложение 3

Приложение 4

Приложение 5

Приложение 6

Приложение 7

Приложение 8

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Общие правила проведения землеустроительных работ при формировании земельных участков, территориальных, линейных и санитарно-защитных зон, объектов нефтегазового комплекса. Особенности их проведения. Нормы и принципы земельного законодательства.

курсовая работа , добавлен 28.02.2011

Понятие леса и земельных участков, их специфические черты и особенности. Категории земель по их целевому назначению. Правовое регулирование объектов лесопользования. Лесное законодательство России, отражение в нем принципов охраны и защиты лесных земель.

контрольная работа , добавлен 18.04.2010

Изучение нормативно-правовой основы кадастрового учета и определение порядка государственного учета объектов недвижимости. Техническая оценка объекта недвижимости города Уфы и составление его кадастрового паспорта в государственном кадастровом учете.

дипломная работа , добавлен 15.06.2014

Основные понятия недвижимости как объекта оценки. Кадастровая и рыночная оценка земельных участков с использованием доходного, сравнительного и затратного подходов. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, разрешение споров.

курсовая работа , добавлен 10.03.2017

Государственный кадастровый и технический учет объекта недвижимости: порядок предоставления сведений и процедура оценки земельных угодий. Кадастровые процедуры при внесении сведений в реестр объектов недвижимости. Методика присвоения кадастрового номера.

контрольная работа , добавлен 29.12.2015

Общая характеристика гражданского оборота земельных участков. Понятие и правовой режим земельных участков как объекта гражданского оборота. История формирования российского земельного рынка. Направления развития оборота земельных участков в России.

дипломная работа , добавлен 07.12.2010

Обзор основных методических и законодательных положений образования и формирования новых объектов кадастрового учета. Экономические условия развития исследуемой территории. Проблемы и пути совершенствования землеустройства. Оценка объектов недвижимости.

дипломная работа , добавлен 05.05.2014

Анализ деятельности Минской городской землеустроительной и геодезической службы, ведение дежурной карты земельных участков. Работа со слоями в программном комплексе T-FLEX GIS. Порядок и условия предоставления земельных участков. Ведение земельного дела.

отчет по практике , добавлен 04.04.2017

Принципы, факторы и подходы к оценке рыночной стоимости земли. Кадастр и оценка земельной собственности. Классификация незастроенных и застроенных земельных участков, их учетно-кадастровые, инженерно-строительные и эксплуатационные характеристики.

контрольная работа , добавлен 01.05.2017

Теоретические, методологические, практические основы, классификация, основные принципы оценки земли. Сравнительный, доходный, затратный подход и процедура оценки земельных участков. Описание, определение, заключение о рыночной стоимости объекта.

Особенности работы оценщика при освидетельствовании объекта. Описание объекта оценки при составлении отчета. Квалифицированное и обоснованное заключение о стоимостных характеристиках объекта оценки возможно только на основе систематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных которые в свою очередь могут быть проверены любым заинтересованным лицом включая органы власти. Основными задачами оценщика являются четкое определение собственно объекта оценки его идентификация описание обоснование выбора информационной...

Поделитесь работой в социальных сетях

Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск

Тема 4. Типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание.

План.

Классификация объектов недвижимости.
Особенности работы оценщика при освидетельствовании объекта.
Описание объекта оценки при составлении отчета.

1. Классификация объектов недвижимости.

Процесс оценки недвижимости требует от оценщика проведение анализа большого числа факторов, которые, в конечном счете, определяют величину рассчитанной стоимости. Квалифицированное и обоснованное заключение о стоимостных характеристиках объекта оценки возможно только на основе систематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые, в свою очередь, могут быть проверены любым заинтересованным лицом, включая органы власти. Основными задачами оценщика являются четкое определение собственно объекта оценки, его идентификация (описание), обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предложений в отношении используемых в расчете величин.

Оценка недвижимой собственности представляет интерес в первую очередь для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это квартиры и комнаты, офисные помещения и здания под офисы, жилые пригородные дома с земельными участками, а в ближайшей перспективе свободные земельные участки под застройку и (или) для других целей. Объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияют на их стоимость. К объектам недвижимости относятся также месторождения полезных ископаемых, российский рынок которых еще не сформировался.

Первая категория объектов недвижимости. Термин «объект недвижимости» в нашем случае относится к любому товару, который жестко связан с участком земли, его перенос в другое место невозможен без разрушения и утраты потребительной стоимости. Предлагаемая формулировка имеет целью способствовать дифференцированному подходу к оценке различных категорий объектов недвижимости с учетом их наиболее существенных признаков, особенностей товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи недвижимой собственности. Поскольку на оценку объекта недвижимости влияют разнообразные условия и их сочетания, для проведения классификации (группировки) использован метод «дерева признаков». Такая классификация (группировка) является многоуровневой. На каждом уровне она проводится по основания с возможными их различиями на одном уровне, но по разным «ветвям». При этом глубина (количество уровней) классификации больше по тем ветвям, на которых расположены более представительные (с точки зрения их оценки) объекты.

Каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.

1. Происхождение.

Естественные (природные) объекты.

1.2. Искусственные объекты (постройки).

Назначение.
1. Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли).
  1. Природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации.

1.2. Постройки.

1.2.1. Для жилья

1.2.2. Для офисов

1.2.3. Прочее

3. Масштаб.

Земельные массивы
1. Отдельные земельные участки
  1. Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.д.)
    1. Жилой дом многоквартирный
    2. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)
    3. Секция (подъезд)
    4. Этаж в секции
    5. Квартира
    6. Комната
    7. Летняя дача

1.2.2.1. Комплекс административных зданий

1.2.2.2. Здание

1.2.2.3. Помещения или части зданий (секции, этажи)

Готовность к использованию.
Готовые
Требующие реконструкции или капитального ремонта
Требующие завершения строительства («незавершенка»)

Деление на группы по признакам подгруппы 4 может быть применено для всех групп искусственных объектов (от 1.2.1.1. до 1.2.2.3.).

Техническая экспертиза объектов недвижимости.

Обследование зданий и сооружений сфера деятельности специалистов, имеющих соответствующие лицензии. Для оценщиков необходимо знать основные положения по обследованию конструкций, методы анализа их состояния, правильно использовать результаты технической экспертизы при определении стоимости оцениваемого объекта.

Сохранность и долговечность зданий и сооружений во многом зависят от условий эксплуатации, внешних воздействий, принятых проектных решений, используемых при строительстве материалов и конструкций, качества строительно-монтажных работ. Большое значение для сохранности объектов имеет своевременное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов.

Одной из основных задач оценщика при работе на объекте является определение физического износа оцениваемого объекта. В зависимости от условий эксплуатации объекта необходимо различать два основных вида физического износа: нормальный или естественный, физический износ и индивидуальный физический износ.

Нормальный (нормативный) физический износ утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения типового объекта, обусловленная сроком его службы при проектных условиях эксплуатации и своевременном текущем ремонте. Нормальному физическому износу подвержены все объекты. Его величина напрямую зависит от года постройки объекта, конструктивных особенностей, качества строительства. Поэтому при определении этого вида износа можно воспользоваться существующими нормативными данными, например, нормами амортизационных отчислений.

Индивидуальный физический износ утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушения СНиП, ошибок в проектах. Определение индивидуального физического износа как раз и является основной задачей оценщика. На величину этого износа может оказать влияние целый ряд факторов, оценку которых обычно осуществляют специалисты по обследованию строительных конструкций. Внешне он выражается в повреждениях и дефектах строительных конструкций.

Повреждениями элементов конструкций и их соединений называют разного рода отклонения геометрической формы элементов от первоначальной, возникшие в процессе эксплуатации. Дефектами элементов конструкций и их соединений называются отклонения геометрической формы и качества выполнения элементов от предусмотренных проектом и нормативами, возникшие в конструкциях при изготовлении и монтаже. Каждый дефект и повреждение в строительных конструкциях могут вызвать нарушение нормальной работы и как следствие этого уменьшение стоимости оцениваемого объекта.

Дефекты и повреждения условно можно разделить на следующие основные виды:

Внешние (поверхностные) и внутренние (глубинные)
Видимые и невидимые при осмотре
Легко и трудноустранимые
Развивающиеся во времени от воздействия среды и нагрузок

В практике обследования встречаются как перечисленные выше виды дефектов и повреждений, так и их комбинации.

Внешние дефекты и повреждения в основном относятся к числу сравнительно легкоустранимых, в то время как внутренние (глубинные) дефекты для своего устранения могут потребовать проведения специальных работ, в том числе и проектных, что, в свою очередь, может привести к резкому увеличению физического износа и соответственно к уменьшению рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве исходных данных для описания состояния конструкций могут быть использованы следующие документы: научно-технические отчеты по обследованию объектов, журналы осмотра строительных конструкций зданий и сооружений, акты общего технического осмотра здания или сооружения, заключения и акты технических комиссий о состоянии конструкций. При составлении отчета по оценке рекомендуется приводить ссылки на используемые документы по техническому состоянию конструкций.

Особенности работы оценщика при освидетельствовании объекта оценки.

Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его освидетельствования, проведения интервью с руководителями и собственниками. При посещении объекта оценщик должен провести его осмотр. Он зачастую дает наиболее обширную информацию о состоянии оцениваемого объекта. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу с представителями технических служб, ответственных за его эксплуатацию. При ознакомлении с технической документацией необходимо установить, какие основные изменения были внесены в проект, проводилась ли реконструкция, даты текущих и капитальных ремонтов, были ли на объекте аварии и какие мероприятия были осуществлены для ликвидации последствий.

Осмотр объекта рекомендуется осуществлять совместно с представителем, ответственным за его техническое состояние. В процессе осмотра надо обращать внимание на наличие маяков, марок и других внешних признаков, по которым фиксируются дефекты в конструкциях. Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатируемом, на консервации, охраняется ли объект, действуют ли основные системы инженерного оборудования, каков тепловой и влажностный режим в помещениях. При осмотре проводится фотофиксация всего объекта, а также повреждений и дефектов, например трещин, мест фильтрации воды в подземных сооружениях, провалов грунта, изъянов отделки, отсыревания стен и т.д.

Для проведения расчетов по определению восстановительной стоимости необходимо использовать техническую документацию по объекту. Поэтому рекомендуется оформить акт о ее передачи оценщику с указанием номеров чертежей и проектов. В отчете об оценке должны быть указаны источники, по которым определялись основные параметры оцениваемого объекта. По окончании работ эта техническая документация должна по акту возвращаться заказчику.

При анализе исходных данных необходимо сверить данные учета объектов с их фактическим составом. Часто приходится сталкиваться с фактами, когда один и тот же объект в инвентарных ведомостях может быть учтен под разными наименованиями. Необходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соответствии с данными бухгалтерского учета и при составлении отчета избегать использования различных наименований одного и того же объекта оценки. Зачастую такой анализ позволяет уже на стадии сбора исходных данных выявить целый ряд неточностей, которые приводят к необоснованно завышенным значениям восстановительной стоимости.

При составлении отчета об оценке необходимо указывать дату оценки. Она соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе работы оценщик посещал объект несколько раз, то под датой оценки понимается дата его последнего посещения для осмотра и сбора исходных данных.

4. Описание объекта оценки при составлении отчета.

Описание района, земельного участка и оцениваемого строения обязательная часть отчета по оценке. Основной целью данного описания является в первую очередь выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. При этом надо иметь в виду, что отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости при оценке стоимостных характеристик. Вместе с тем в практике проведения оценок сложился определенный порядок описания объекта.

Описание района. Его обычно начинают с района, в котором расположен объект. При описании района в зависимости от целей оценки приводятся данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуациям. Если район относится к исторической зоне, то при описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района, префектуры. Эти данные необходимы для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли. В этом же разделе проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций его развития, описание транспортных узлов, магистралей развитости инфраструктуры, основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая потребуется при анализе наилучшего использования земельного участка и измерение стоимости объекта.

Описание земельного участка и прилегающих территорий. В данном разделе дается описание границ земельного участка, приводятся данные по прилегающим участкам, описывается характер застройки, приводятся данные по благоустройству территории и т.д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы: его размеры, форма, рельеф и почвы, характер землепользования.

Описание здания (сооружения). Его рекомендуется начинать с указания источников, используемых при проведении оценки (паспорта на объекты, типовые проекты, номера чертежей и т.д.). Описание объекта содержит его наименование, год постройки, дату последнего капитального ремонта, общую площадь, строительный объем, полезную площадь, число этажей, состав помещений с указанием площади и т.д., основные конструктивные элементы, отделку и инженерное оборудование. При описании основных конструктивных особенностей объекта рекомендуется указать его наиболее существенные дефекты, отметить особенности конструктивной схемы, указать фактическое использование объекта на дату оценки.

Другие похожие работы, которые могут вас заинтересовать.вшм>
5255.		Экспертиза объекта недвижимости «Республиканский онкологический диспансер» лучевая конформная терапия	569.6 KB
	Экспертиза объекта недвижимости Республиканский онкологический диспансер лучевая конформная терапия. Характеристика объекта недвижимости. Экспертное заключение о соответствии объекта государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам.
17842.		Кадастровая стоимость объектов недвижимости для целей налогообложения	4.12 MB
	Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества
1081.		Анализ типологии объектов недвижимости на территории микрорайона «Заречный-1» г.Тюмени	2.51 MB
	В курсовой работе представлено основное содержание типологии объектов недвижимости; На территории Центрального АО рассмотрены отдельные здания земельные участи обособленные водные объекты и участки недр по типологическим признакам. Задачи решаемые в процессе создания концепции развития территории: Описание и выявление основных технических характеристик и...
13099.		Проектирование автоматизированной информационной системы учета и процесса реализации объектов недвижимости риэлтерского агентства «Азбука Жилья»	1.67 MB
	Необходимо осуществить разработку проекта информационной системы для риэлтерского агентства, предназначенной для хранения сведения о клиентах и недвижимости. Для этого важно произвести анализ бизнес процесса, произвести инфологическое моделирование предметной области и реализовать проект информационной системы используя СУБД Ассеss.
3910.		Создание пользовательских объектов и экземпляров объектов	4.59 KB
	Для создания пользовательского объекта, прежде всего, следует определить функцию-конструктор для данного объекта. В этой функции определяются свойства и методы для данного объекта. Определение функции-конструктора в JavaScript имеет следующий синтаксис
7940.		Рынок недвижимости. Инфраструктура рынка недвижимости	12.93 KB
	Инфраструктура рынка недвижимости. Рынок недвижимости совокупность отношений которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости. Рынок недвижимости это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений которые возникают при сделках с недвижимостью и в объекты недвижимости.
18219.		Автороведческая экспертиза	126.75 KB
	Создание произведения порождает у его создателя авторские права в том числе права на использование произведеиия: на его издание исполнение и т. Таким образом договор признается средством передачи имущественных правомочий па использование произведения. В данной работе исследуем авторское право которое распространяется на произведения науки литературы и искусства являющиеся результатом творческой деятельности независимо от их назначения содержания и достоинства а также способа и формы их выражения. Авторское право...
5979.		ТИПОЛОГИЯ РЕГИОНАЛЬНЫХ СМИ	22.38 KB
	Освободившееся информационное пространство немедленно заполнялось другими изданиями. Следует также отметить что многие новые региональные издания находясь в стадии поиска собственного профиля не раз за пятилетие сменили свои характеристики. Поэтому отнесение региональных газет к тому или иному типу достаточно условно: реальные издания могут иметь лишь основные черты идеального типа.
6158.		Типология права	17.15 KB
	Познание государственно-правовых явлений требует поиска общих принципов подхода в их исследовании, отражающих переход государств и правовых систем из одного состояния в другое.
9266.		Типология государств	9.98 KB
	По формационной типологии люди вступают между собой в определенные связи и отношения а в рамках этих общественных связей и отношений складываются их отношения к природе и процессу производства. В процессе труда складываются отношения обусловленные потребностями технологии и организации производства например отношения между рабочими различных специальностей между организаторами и исполнителями связанные с технологическим разделением труда внутри производственного коллектива или в масштабах общества...

Контрольная работа

Государственный университет по землеустройству

Введение

Торгово-развлекательный центр «Золотой Вавилон»;

Электроподстанция «Грач»;

Комсомольский проспект;

Земельный участок в Дмитровском районе Московской области;

Участок недр «Никольский - 1»;

Пироговское водохранилище;

Участок леса в национальном парке «Лосиный остров»;

Многолетние насаждения ботанического сада РАН.

Глава 1. Теоретические основы типологии объектов недвижимости

Определяющие факторы объектов недвижимости:

Форма функционирования - натурально-вещественная и стоимостная.

Глава 2. Типология зданий

Основные признаки классификации зданий

Этажность: одноэтажные, двухэтажные, многоэтажные.

Вид освещения: естественное (верхнее, боковое), искусственное, совмещенное.

Система воздухообмена (естественная, механическая, кондиционированная).

Температурный режим: отапливаемые, неотапливаемые.

Транспортное оборудование: крановое, подвесное, бескрановое.

Вид строительного материала: каменные, деревянные, смешанные, саманные, глинобитные, панельные.

Капитальность: особо капитальные, обыкновенные, облегченные, рубленные.

Срок службы: 100, 80, 65, 40, 20.

Производственные здания

Общественные здания

Таблица 1 - Описание здания

Объект недвижимостиСостав сведенийОписаниеЗдание ТРК «Золотой Вавилон»Местоположение (адрес)Москва, СВАО, ул. Декабристов 12, План расположенияСм. рис. 2НазначениеПроизводственноеОсновной материал конструкцииЖелезобетон с металлическим каркасомГод постройки2002Число этажей2Площадь застройки38 000 м2Дополнительный состав имущества зданияКотельная установка для отопления, внутренняя сеть водопровода и канализации; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства; подъемники и лифты.Описание особых публично-правовых ограничений в использовании и оборотоспособностиОбъект недвижимости относится к торгово-промышленным зданиямОписание особых публично-правовых предписаний по охране и эксплуатацииЗапрет на постройку и эксплуатацию очистных сооружений и предприятий химической промышленности в радиусе 500 метровГлава 3. Типология сооружений

Классификация сооружений:

Вид строительного материала - земляные и деревянные, каменные и кирпичные, металлические, железобетонные.

Капитальность - прочные, особо прочные, вековой прочности.

Срок службы - 8-15, 20-30, 40-75, 100-200 лет.

Таблица 2 - Описание сооружений

Объект недвижимостиСостав сведенийОписаниеЭлектроподстанция ГрачМестоположение (адрес)Москва, ЮЗАО, пос., Захарьино, ул. Гагарина Назначение и описание расположения по отношению к поверхности землиОбслуживание воздушных линий электропередачПризнак режимообразующего объекта и иные специфические параметры сооружения, которые существенны для определения характера и размера землепользования, а также установления охранных зон для безопасной эксплуатации объектаОхранная зонаКлассификация по видам основных фондовПроизводственнаяГод постройки2008Автомобильная дорогаМестоположение (адрес)Комсомольский проспектПлан расположенияСм. рис.Назначение и описание расположения по отношению к поверхности землиОбслуживание внутренних пассажирских и грузовых перевозок. Наземное.Признак режимообразующего объекта и иные специфические параметры сооружения, которые существенны для определения характера и размера землепользования, а также установления охранных зон для безопасной эксплуатации объектаШумовая зона автомобильной дороги 100 м.Классификация по видам основных фондовКосвенно производственнаяГод постройки1958

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»: «...под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке» .

Там же читаем: «При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу» . Это позволяет сделать вывод о том, что кадастровая оценка недвижимости есть фуппировка объектов оценки и установление соответствия между группами объектов оценки и методами оценки.

Очень часто в качестве синонима понятия «группировка» используется понятие «классификация». В общем случае, классификацией называется разделение рассматриваемой совокупности объектов на однородные (в смысле проводимого затем статистического анализа) группы. При этом термин «классификация» используют, в зависимости от контекста, для обозначения как самого процесса разделения, так и его результата .

Классификация служит связующим звеном между кадастровой оценкой и учетом объектов недвижимости в государственном кадастре недвижимости . Утвержденные Федеральной службой земельного кадастра России в 2001 году Технические указания по государственной кадастровой оценке земель поселений содержат типовой перечень видов функционального использования земель, установленных для целей государственной кадастровой оценки земель поселений . Документ содержит 14 видов функционального использования земель, которые разработаны с использованием системы классификаторов для целей ведения государственного земельного кадастра, принятой и введенной в действие приказом по Госкомзему России от

22.11.99 № 84 . Начиная с 2007 года, в кадастровой оценке используется понятие «виды разрешенного использования земельных участков» . Примечательно, что в целях учета объектов недвижимости в государственном кадастре недвижимости в 2014 году утвержден . Понятие «классификатор видов разрешенного использования» - устоявшееся понятие в государственном кадастровом учете и государственной кадастровой оценке недвижимости.

Необходимо отметить, что часто встречается еще один синоним понятий «группировка» и «классификация» - это понятие «виды» или «типы» объектов недвижимости. Так, мы часто встретим термин «виды разрешенного использования объектов оценки», «исследуемый вид объекта недвижимости». В методических рекомендациях по оценке объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, читаем: «Отличительной особенностью определения стоимости методами массовой оценки от определения стоимости методами индивидуальной оценки является объем исходной рыночной информации и информации об объекте оценки, является ли объект типичным, а также объемом допущений, на которых основывается оценка. Под определением стоимости методами массовой оценки понимается процесс установления стоимости на основе типизации объектов» .

Таким образом, можно выделить основной метод, который обязательно применяется в кадастровой оценке - это типология, метод научною познания, в основе которою лежит расчленение систем объектов и их группировка с помощью обобщенной идеализированной модели или типа. Процесс отнесения объектов к определенной группе, определенному классификационному типу называется типизацией. Типизация есть назначение различным объектам свойства, именуемого типом, идентифицирующего совокупность остальных его свойств.

Проблемы типологии возникают во всех науках, которые имеют дело с крайне разнородными по составу множествами объектов и решают задачу упорядоченного описания и объяснения этих множеств. Типология опирается на выявление сходства и различия изучаемых объектов, на поиск способов и критериев их идентификации.

Таблица 2.1

Обобщение терминологии относительно типизации объектов оценки

Правило/ процедура	Правило отбора/основание применения процедуры	Результат процедуры
Типизация	ФСО № 4: Объекты оценки разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих фак- торов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки
Классификация
Группировка
Применение типологии в кадастровом учете, оценке и налогообложении недвижимости
Г осударствен- ный кадастровый учет	Классификатор видов разрешенного использования земельных участков	Виды разрешенного использования объектов недвижимости
Налогообложение недвижимого имущества	Классификация имущества для целей налогообложения	Виды имущества, подлежащие налогообложению
Кадастровая оценка земельных участков	Классификаторы для целей ведения государственного земельного кадастра	Виды функционального использования земельных участков (до 2007 года)
Кадастровая оценка недвижимости	Классификатор видов разрешенного использования земельных участков	Виды разрешенного использования объектов недвижимости (после 2007 года)

Типизация, группировка, классификация - эти понятия-синонимы очень часто применяются в кадастровой оценке недвижимости (Таблица 2.1).

Именно в классификации наиболее ярко проявляется отличие массовой оценки от индивидуальной оценки. В индивидуальной оценке перед оценщиком стоит задача выявить все отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости. В массовой оценке оценщик обобщает объекты оценки и фактически оценивает тип (класс, группу) объектов оценки. Классификация объектов недвижимости применяется с целью перехода от индивидуального разнообразия объектов недвижимости к ограниченному количеству классов объектов оценки, соотнесения классов объектов оценки и методов оценки.