Согласно Российскому законодательству, при сносе аварийного жилья, тем, кто проживал в квартирах или домах по договору социального найма, предоставляется другое жилье.
Что такое договор социального найма?
Жить в квартире на основании договора социального найма - это когда квартира находится на балансе городских или местных властей, то есть, по сути, принадлежит государству на праве собственности, а вы в свою очередь арендуете ее у государства за символическую плату. Такую квартиру можно оформить себе в собственность, путем приватизации.
На что рассчитывать при сносе аварийного жилья?
Человек, чей дом признан в аварийном или ветхом состоянии получит другое жилье, которое не будет хуже предыдущего. Это жилье не должно быть меньшей площадью, и по количеству комнат должно соответствовать или быть большим прежнего жилища.
Очень часто бывает так, что площадь новой квартиры не меньше площади старой, но по количеству комнат меньше.
В этом случае если будущий жилец апартаментов не согласен с таким раскладом, он может подать заявление в суд на местные власти. Суд может принять его сторону, но также может и отказать. Если человек жил один в трехкомнатной квартире, площадью 63 квадратных метра, а взамен получил двухкомнатную квартиру в 65 квадратов, то суд на его заявление может дать отказ. А в случае, если квартира выдается семье, в которой два разнополых ребенка, то суд встанет на сторону заявителя, и удовлетворит его исковое заявление.
Новую квартиру в замен старой могут дать как в новостройке, так и с рынка вторичного жилья. Помимо квартиры могут предложить и денежную компенсацию. Тем, кто проживал в квартирах аварийного дома на праве собственности, а не договора социального найма, повезло намного меньше. Им по закону не предусмотрено предоставление нового жилья, максимум на что они могут рассчитывать - это денежная компенсация за ветхую квартиру. Как правило, данной компенсации не хватает даже на комнату в коммуналке. А для того чтобы купить хоть какое-то жилье, им необходимо добавить солидную сумму денег.
Вопросы переселения из ветхого жилья расписаны в Жилищном кодексе Российской Федерации. Помимо кодекса, регулированию этих вопросов посвящен не один Федеральный закон. К примеру, в законе 188 говорится о том, что лицам, выселенным из аварийного жилья предусмотрено равнозначное жилье в доме не аварийного состояния.
В принципе, когда переселяют людей, им предоставляется жилье намного лучше их прежнего. Но из статей Жилищного кодекса России следует то, что новое жилье не обязательно должно быть лучше предыдущего, поподробней об этом можно почитать в статье 86 Кодекса.
Порядок получения квартиры при сносе дома.
Если взять весь процесс целиком, начиная от признания дома аварийным или ветхим, до получения новой квартиры, может пройти не одно десятилетие.
Для того чтобы признали дом под снос, жильцам этого дома необходимо объединится и массу попотеть. К большому сожалению, местные чиновники, занимающие свои кресла, не очень торопятся что-то делать. Для того чтобы они отправились осмотреть ваш дом, придется написать ни одно письмо в мэрию вашего города. Для того чтобы процесс пошел быстрее, припугните их тем, что если в ближайшее время они не приедут осмотреть ваш дом, вы напишите президенту письмо. Уведомите их об этом в письменном виде, и на своем экземпляре попросите поставить автограф, это будет служить доказательством тем, что вы их осведомляли о сложившейся ситуации с вашим домом.
Следующим этапов в процессе признания дома аварийным будет осмотр здания независимыми экспертами. Данную экспертизу должна назначить Жилищная комиссия вашего города. Для жильцов дома данная экспертиза бесплатна. Оплата ее стоимости ложится на плечи городских или местных властей. Как правило, данный этап может затянуться на долгое время. Обычно причина одна - нет средств на оплату независимой экспертизы. Но, если все-таки экспертиза была, и дом признали негодным для проживания, это все равно не факт, что вы в скором времени переселитесь в более надежное жилье.
Дело в том, что никакие Федеральные законы и подзаконные акты не регулируют сроки предоставления жилья жителям аварийных домов. Это обусловлено тем, что на балансе города нет свободного жилья, так как жители ветхих домов могут получить квартиры только те, которые числятся на балансе городских властей.
Как правило, эти квартиры попадают в собственность города одним путем. Вот, к примеру, жила одинокая старушка, у которой не было наследников, или они были, но никто не был прописан кроме нее на данной жилплощади. А жилплощадь принадлежала бабушке на основании договора социального найма, то есть не была в ее собственности.
После ее смерти при таком раскладе, квартира достается государству, а далее государство распоряжается ее по своему усмотрению. Таких примеров в жизни встречается очень много. Вот у меня есть двоюродная тетка. По своей сути она была очень жадная. Проживала она в комнате, кроме ее никто зарегистрирован там не был, хотя у нее был сын. Он несколько раз говорил ее, давай, приватизируем комнату или меня там пропиши, а она не соглашалась. В один день тетка моя померла, а эта комната досталась государству, несмотря на то, что у нее есть сын.
Единственным радостным моментов в этой истории является то, что рано или поздно, вы все равно получите свои законные квадратные метры. Как правило, квартиры взамен сносящимся, выдаются в новостройках. Эти дома располагаются на окраинах города, и относятся к жилью эконом класса, но это все равно лучше, чем жить в доме, у которого в любой момент может рухнуть крыша на голову.
На получение квартиры при сносе дома имеют первоочередное право:
— участники ВОВ;
— участники боевых действий;
— служащие по контракту в Российской армии и флоте;
— лица, разгребавшие последствия Чернобыльской катастрофы;
— инвалида 1,2,3 групп;
— многодетные семьи;
— люди, занимающие государственные должности.
Если сделать вывод из всего вышесказанного, то можно сказать, что те граждане, которые проживают в жилье аварийном или ветхом, рано или поздно получат новое жилье. Данное жилье по жилищному законодательству нашей стране не должно быть лучше предыдущего, но и не должно ухудшать имеющиеся жилищные условия.
Если вас как-то утесняют в правах, не стоит отчаиваться и прямиком идти в суд с соответствующим заявлением. В меньшей степени повезло тем гражданам, которые являются собственниками ветхого жилья, ни на что кроме своих сил и равноценной денежной компенсации рассчитывать им не приходится.
Очень много случаев, когда граждане обладающие нужной информацией еще и могли нажиться на переселении. Так у моей знакомой сын работает в ЖЭКе, и о всех объектах готовящихся под снос в ближайшее время он знает. Ищет в данном доме желающих продать свою квартиру по дешевке, как правило, «алкашей» или «наркоманов», выкупает ее, а через некоторое время получает в замен денежную компенсацию или новое жилье.
|
Одной из проблем, возникающих в процессе реализации действующих в Москве жилищных программ, является фактическое проживание в жилом помещении, подлежащем расселению, нескольких семей, каждая из которых в результате расселения хочет иметь отдельную квартиру.
Предметом рассмотрения настоящей статьи являются ситуации, когда граждане, проживающие в квартирах, подлежащих расселению, являются их нанимателями, т. к. в отношении собственников действует порядок, предусмотренный ст. 32 ЖК РФ.
К гражданам, проживающим в квартирах, подлежащих расселению, на основании договора социального найма, применяются правила ст. 89 ЖК РФ и соответствующие Законы города Москвы.
Так, в силу ст. 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
Условия и порядок обеспечения прав граждан при переселении, освобождении жилых помещений (жилых домов) на основании решений исполнительных органов государственной власти г. Москвы регулируются Законом г. Москвы N 21 от 31.05.2006 г. “Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений”.
В соответствии с ч. 1 ст. 13 указанного Закона города Москвы, переселение граждан и освобождение жилых помещений, занимаемых ими по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, осуществляются путем предоставления им другого благоустроенного жилого помещения в жилищном фонде города Москвы соответственно по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования или в предусмотренных законом случаях путем предоставления безвозмездных субсидий для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений с целью приобретения их в собственность.
Размер площади жилого помещения, предоставляемого гражданам по договорам социального найма, безвозмездного пользования, должен соответствовать размеру площади жилого помещения, предоставляемого с помощью города в соответствии с правовыми актами города Москвы.
На основании ч. 7 ст. 13 Закона г. Москвы N 21 от 31.05.2006 г. при предоставлении жилого помещения гражданам, указанным в части 1 настоящей статьи, не состоящим на жилищном учете и занимающим жилые помещения менее нормы предоставления площади жилого помещения, установленной законом города Москвы, учитываются наличие иных жилых помещений, принадлежащих гражданам или членам их семей на праве самостоятельного пользования, все гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, а также действия, совершенные за последние пять лет, в том числе вселение иных лиц по месту жительства, в результате которых жилищные условия указанных граждан ухудшились. Перечень действий, повлекших ухудшение жилищных условий, и действий, не являющихся ухудшением жилищных условий, устанавливается законом города Москвы. При наличии у граждан или членов их семей иных жилых помещений, в отношении которых они обладают правом самостоятельного пользования, или совершении ими сделок или действий, в результате которых жилищные условия граждан ухудшились, им предоставляются жилые помещения, равнозначные по общей площади освобождаемым.
В соответствии со ст. 20 Закона города Москвы от 14.06.2006 г. N 29 “Об обеспечении права жителей года Москвы на жилые помещения” жителям города Москвы, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, признанным нуждающимися в жилых помещениях и признанным нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ, предоставляются жилые помещения из жилищного фонда города Москвы, площадь которых не менее нормы предоставления, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом. Норма предоставления площади жилого помещения составляет 18 квадратных метров площади жилого помещения на одного человека.
Как видно, ни федеральное законодательство, ни законодательство г. Москвы не предусматривает предоставление гражданам, подлежащим расселению, нескольких квартир, соответствующих числу семей, проживавших в жилом помещении до расселения.
Единственная возможность для этого предусмотрена в ч. 2 ст. 1 Закона г. Москвы от 14.06.2006г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», в соответствии с которой в квартире, занятой несколькими семьями, граждане, считающие себя разными семьями, проживают на основании отдельных договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования, заключённых с городом Москвой в установленном порядке, в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат) или на основании права собственности на отдельные жилые помещения.
Следуя этому критерию действующий в Москве Порядок учета граждан в целях реализации городских жилищных программ реализует следующий принцип: «Одна квартира (комната), являющаяся предметом договора социального найма - одно учётное дело». Разделение учётных дел действующим законодательством не предусмотрено.
Исключением из данного правила является действовавшее некоторое время Временное положение о порядке улучшения жилищных условий граждан в городе Москве, утверждённое Постановлением Правительства Москвы от 21.06.1994г. № 497, которым не запрещалось ставить на учёт граждан, проживающих в одном жилом помещении, объединённых признаками родства или свойства, но имеющих свои источники дохода, отдельный бюджет и ведущие раздельное хозяйство, как разные семьи.
В то же время, следует учитывать, что вышеизложенное не исключает на практике предоставление разным семьям при расселении отдельных квартир, т. к. запрета на это в действующем законодательстве не существует, и уполномоченный жилищный орган, при наличии соответствующей возможности, вправе улучшить гражданам жилищные условия при переселении.
Адвокат Панасюк В.И.
Вы живете в старом доме, который давно пора сносить? И этого момента вы ждете с нетерпением, так как надеетесь получить новенькое жилье, да ещё и с большей площадью? А вы уверены, что получится всё именно так? Давайте проверять...
Итак, начнем с того, что жильё может быть в собственности или предоставляться по договору социального найма. Если жилье в собственности, оно принадлежит собственнику, и никто просто так не может взять и забрать его. В муниципальном жилье, предоставленном по договору соц. найма, проживающие только зарегистрированы (прописаны), но никаких прав собственности у них на это жилье нет. Даже, если ваша семья живет в этой квартире бог знает сколько лет, это жильё вы просто арендуете у государства. В зависимости от того в собственности квартира или нет, решается вопрос предоставления другого жилья взамен подлежащего сносу.
Если жилье в социальном найме...
Итак, если ваше жилье, находящееся в соц. найме, сносится или признано непригодным для проживания, то согласно статьям 86 и 87 ЖК РФ , вам должны предоставить другое благоустроенное жилое помещение также по договору соц. найма. При этом выделяемое жилье должно находиться в черте того же населенного пункта. Важным условием здесь является слово «благоустроенное». Это значит, что предоставляемое жилое помещение не должно быть менее благоустроенным, чем то, которое было у вас раньше. Под благоустроенностью понимается наличие коммунальных удобств, соответствие санитарно-техническим требованиям, при которых возможно проживание без причинения вреда здоровью. Санитарные и технические требования к жилым помещениям можно найти в дух документах.- Положение об оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденное приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 года N 529.
- Положение «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.
- Если вы жили в отдельной квартире, то вам обязаны предоставить отдельную квартиру той же общей площади. Но при этом закон не говорит о том, что количество комнат в предоставленной отдельной квартире должно соответствовать количеству комнат в жилье, из которого вас выселили.
- Если выселяемый наниматель и члены его семьи занимали не менее двух комнат в коммуналке, то и получить он может те же две комнаты в коммуналке.
А если жильё в собственности....
Если же квартира или другое жилое помещение находится в вашей собственности (куплено, приватизировано, получено в наследство и т. д.), то всё вышесказанное не имеет к вам никакого отношения. Выселение из собственности регулируется статьёй 32 Жилищного кодекса РФ . И если из жилья, предоставляемого по соц. найму, можно выселить без согласия зарегистрированных в нем граждан, то выселение из жилого помещения, находящегося в собственности, происходит только по согласию с собственником этого жилого помещения. На каких же условиях происходит выселение из собственности? П. 1 статьи 32 ЖК РФ гласит: «Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника». Иными словами, если государству понадобилась земля под вашим домом, то оно имеет право предложить вам выкуп за вашу собственность. Многие собственники в таких ситуациях больше всего опасаются, что предложенная государством сумма выкупа не будет соответствовать рыночной цене, что не даст возможность собственнику приобрести жилье, равноценное изымаемому. Посмотрим, что говорит закон о выкупной цене. П. 7 статьи 32 Жилищного кодекса оговаривает, что должна включать в себя выкупная цена жилого помещения: 1. рыночную стоимость жилого помещения; 2. убытки, которые несет собственник в связи с изменением места жительства; 3. расходы собственника на временное пользование иным жильем до приобретения в собственность другого помещения (в случае если соглашением не предусмотрено сохранение права пользоваться изымаемым жилым помещением до приобретения нового); 4. расходы на переезд; 5. расходы на поиск другого жилого помещения для приобретения в собственность; 6. расходы, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение. Итак, выкупная цена вашей собственности по закону должна покрывать все ваши расходы, связанные с переменой места жительства. Если исходить из текста статьи, то при выкупе вашей собственности государство должно в том числе оплатить все ваши расходы. Вплоть до услуг агентов по недвижимости, осуществляющих поиск для вас нового жилья, и расходов на съем другого жилья, если новое вы ещё не приобрели, а из старого уже выселены. Всё это подразумевает значительные затраты. И поэтому, законом предусмотрена возможность предоставления по соглашению с собственником взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену. Что это значит? А значит это, что взамен вашей квартиры, государство вам может предложить другую квартиру. Но если рыночная стоимость предлагаемой квартиры будет выше рыночной стоимости изымаемого жилья, вам предложат доплатить. Например, есть у вас однокомнатная квартира в «хрущевке». Старая, с обшарпанными стенами и потрескавшимся потолком. Естественно стоимость такой квартиры значительно отличается от стоимости однокомнатной квартиры в новостройке. Так вот, перед вами могут поставить выбор: либо компенсация, на которую ничего приличного вы себе приобрести не сможете, либо доплачивай за новую квартиру. В ситуации, когда у человека небольшие доходы, оба варианта тупиковые. И доплачивать нечем, и на выделенные деньги за ветхое жилье ничего не купишь. И обратите внимание, нигде в Жилищном кодексе не указано, что предлагаемое собственнику жилье должно быть того же метража или с тем же количеством комнат. Там лишь сказано, что стоимость предлагаемого на замену жилья может быть засчитана в стоимость выкупа. Конечно, собственник может и отказываться от предлагаемого выкупа или от предлагаемых взамен вариантов жилых помещений. Однако, не достигнув соглашения с собственником, государство имеет право решить вопрос в судебном порядке. Здесь стоит отметить следующие моменты:- О том, что его квартира изымается, собственник должен быть предупрежден в письменной форме не позднее, чем за год.
- До истечения года со дня получения собственником такого уведомления выкуп жилого помещения допускается только с согласия собственника (п. 4 ст. 32 ЖК).
Практика применения
На практике жилищный вопрос при сносе и выселении решается самым разнообразным способом. И если по Москве или Петербургу законодательство в этой сфере как-то отрегулировано на местном уровне, то в некоторых субъектах РФ муниципалитет руководствуется только Жилищным кодексом. Многое зависит от бюджета субъекта. Где-то проще выделить гражданам жилье взамен изымаемому под снос. Где-то выкуп жилья для государства более выгоден, чем предоставление другого. Часто и сами граждане, ожидая сноса дома, регистрируют в свои квартиры или дома большое количество родственников или фиктивно разводятся, а потом требуют от государства выделение жилплощади гораздо большей, чем имели в сносимом жилье. В любом случае недовольство присутствует с обеих сторон. Как будут развиваться события в отдельно взятой ситуации, сказать сложно. И если вы не согласны с условиями выкупа или обмена, предложенными местными властями, а сами власти не хотят идти вам на встречу, ищите хорошего юриста и готовьтесь к судам.Специальные государственные программы, действующие на территории Российской Федерации, направлены на обеспечение граждан жильём, если они лишаются его по причине сноса жилого многоквартирного дома. Ответственность за подобные действа возложена на местную власть и осуществляются они за счёт федерального бюджета. При этом стоит учитывать, что на сегодняшний день программу продлили только до окончания сентября 2017 года. Если решение правительства не изменится, и её не продлят, она прекратит действовать.
Учитывая тот факт, что никто не может гарантировать дальнейшее продление государственной программы и финансирования, жильцы и владельцы квартир в ветхих и аварийных домах должны начинать действовать уже сейчас. Поскольку здание в первую очередь следует признать непригодным для проживания, сама процедура с экспертизой и переселением займёт не один день и это нужно учитывать.
Не менее важно иметь в виду и то, что на срок рассмотрения вопроса влияет не только тот факт, когда жильцы начали активную деятельность, поскольку вся основная работа возложена на межведомственную комиссию. Свои решения комиссия принимает, ссылаясь на статьи Жилищного кодекса Российской Федерации.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Когда такое возможно
Действующие нормы российского законодательства определяют жилое здание ветхим при определённом износе его несущей конструкции. В процентном соотношении угрозу человеческому здоровью и жизни, опасность обрушения строение несёт при износе более чем на семьдесят процентов. При этом не всегда жильцы могут рассчитывать на получение новой квартиры, так как помимо сноса здание могут реконструировать.
Прежде, чем рассматривать, как дают квартиры собственникам при сносе дома, следует чётко понимать, что визуальные признаки аварийности, деформации и видимые повреждения строения должны быть зафиксированы документально. Чем выше опасность для проживающих в доме лиц, тем скорее это нужно сделать.
Основания признать дом непригодным для проживания:
Межведомственная комиссия и ее роль
Чтобы признать жилье подлежащим сносу и получить другую квартиру взамен, сначала нужно подать заявление и прилагаемый к нему перечень документов в местный орган самоуправления. Требованием заявления должно выступать проведение соответствующей экспертизы. После рассмотрения обращения администрация назначает межведомственную комиссию, задачей которой служит принять решение о сносе здания и расселить жильцов по новым квартирам.
Обращаться с заявлением и документами имеет право не только владелец жилого помещения самостоятельно. Также можно подавать коллективное обращение. Кроме того, обратиться с заявлением могут наниматели, арендаторы, федеральные органы, управляющие компании и государственные инстанции по надзору.
Рассматривают запрос не более десяти дней. Если в поданных документах всё правильно, не обнаружено никаких ошибок и несоответствий в поданных сведениях, направляется комиссия для проведения обследования. По результатам осмотра будет вынесено зафиксированное актом решение. Если в нём будет сказано, что данный многоквартирный дом для проживания непригоден и подлежит сносу, жильцы будут выселены. При этом важно иметь ввиду, что выселят их в добровольно-принудительном порядке, независимо от того, согласны они с таким решением или нет.
Инициатива жильцов
Каждый гражданин, проживающий в жилом помещении, представляющем угрозу для здоровья и жизни человека, должен понимать, что государственные структуры не могут одновременно контролировать каждый объект. Даже для плановых проверок есть графики, и ждать, что ответственные службы явятся по велению шестого чувства не стоит. Оценивая ситуацию, жильцы аварийных домов должны проявить инициативу самостоятельно путём подачи соответствующих заявлений. К таким запросам прилагается:
В зависимости от обстоятельств каждого отдельного случая, указанный список документов может быть дополнен. Кроме того, подавать их вместе с заявлением разрешено не только при личном визите, но также используя почтовое отделение или электронный портал государственных услуг.
Когда будут расселять
После того как межведомственной комиссией будет принято окончательное решение о том, что дом подлежит сносу, акт будет подписан и передан администрации. Далее всё будет зависеть от местного органа самоуправления. Иными словами, роль комиссии заключается только в освидетельствовании необходимости переселить жильцов, но сама она этим процессом не занимается.
По результатам рассмотрения акта местная власть должна издать распоряжение о том, что многоквартирный дом будет снесён в определённый временной период. В этом же документе фиксируются и сроки, в которые граждане должны получить другую квартиру. Затем о принятом решении и сроках рассылаются официальные почтовые уведомления по каждому адресу, независимо от того, приватизировано жильё или находится в муниципальной собственности. Отправить уведомления должны в течение 5 дней после подписания соответствующего распоряжения.
Стоит отметить, что при особенно опасных ситуациях рассылка уведомлений осуществляется в тот же день, когда подписывается распоряжение. Соответственно и сроки переселения существенно сокращаются.
В соответствии с распоряжениями, которых на самом деле в местной администрации немало, составляется очередь граждан на переселение. Сроки, отведённые на данный процесс, не бывают и по закону не обязаны быть чёткими. При этом на расселение не может быть отведено более одного года.
Что взамен
После завершения всех формальный действий, то есть после рассмотрения запроса, акта обследования комиссией, подписания распоряжения и рассылки уведомлений, возникает вполне логичный вопрос – что же местная власть обязана дать переселяемым гражданам взамен прежнего жилья. В соответствии с нормами российского законодательства, расселяемые лица вправе претендовать на:
Местная власть будет давать гражданам на выбор три варианта в порядке очереди. То есть, предложат один, если не подходит, предложат второй и так далее. Из этих трёх можно будет выбрать оптимальное жилье. Однако стоит помнить, что после отказа в третий раз государство лишает человека права на получение иного жилья, взамен оставшегося в доме под снос.
Как происходит процесс
Получив официальное уведомление о сносе дома, каждый владелец или наниматель жилья, если оно муниципальное, должен самостоятельно явиться в жилищный отдел местного органа самоуправления. Там на месте необходимо достичь согласования по дальнейшим действиям, а также заключить договор об изъятии нынешней квартиры.
Договор содержит в себе нюансы и условия будущей сделки с обменом жилой площади, включая тот вид компенсации, который человек выбрал. Учитывая тот факт, что на выселение обычно даётся год, не следует спешить с решением, взвешивая преимущества и недостатки предоставленных вариантов. Для лиц, которые желают получить компенсацию не в виде другой квартиры, имеет смысл подойти к расчётам выкупной стоимости особо внимательно. Лучшим вариантом для оценки нынешнего жилья будет независимая экспертиза, от частных оценщиков, поскольку государственные специалисты от муниципалитета возьмут самый минимум. Кроме того, важно учитывать выкупную стоимость, расходы в связи с переездом, наймом иного жилого помещения, упущенные выгоды и потраченное время. Если муниципальная власть не согласна с независимой оценкой и намеренно занижает оценочную стоимость, а компромисс найти сторонам не удаётся, придётся обращаться в суд.
Альтернатива по закону
Если дом признан подлежащим сносу, а квартира приватизирована, необходимо ссылаться в своих правах на Гражданский кодекс Российской Федерации. Согласно с ним, собственникам жилья, после того, как его приватизация оформлена, волноваться не о чем. Несмотря на то, что их ожидает беспокойство с выбором новой квартиры и переездом, в никуда и без компенсации их выселить по закону не могут.
В соответствии с 239 статьей Гражданского кодекса и 32 статьей Жилищного кодекса Российской Федерации, изъять объект недвижимости можно лишь при условии равноценной компенсации. Определяется она путём согласования между сторонами или по решению суда.
Иными словами, человек, получивший уведомление о том, что его дом будет снесён и приватизированная квартира будет изъята, может рассчитывать либо на аналогичную квартиру, либо на возмещение её в денежном эквиваленте. Разумеется, во втором случае также будут учтены и понесённые в связи с выселением затраты.
В некоторых регионах страны вместо жилья сразу предлагают деньги, поскольку очередь на жильё не маленькая, а муниципальный жилищный фонд не имеет необходимого количества квартир. Важно иметь в виду и то, что предложенная сумма компенсации будет ниже рыночной цены, поэтому не всегда представляется возможным приобрести на эту сумму аналогичное жильё. В таких ситуациях можно обратиться, опять же, в суд.
После согласования
Предпочитая денежной компенсации, обмен на новую жилую площадь, следует ожидать от местной власти предложенных на выбор трёх вариантов. Это должна быть недвижимость преимущественно в том же жилом районе, где и прежде, но может быть и в другом, в пределах того же населённого пункта. Предложить квартиру в другом городе, да ещё и без согласия гражданина, не имеют права.
Выдают при сносе многоквартирных домов обычно жильё с вторичного рынка. При согласовании и подписании договора можно оговорить условия, согласно которым местная администрация выдаст новую квартиру, но физическое лицо должно будет доплатить её стоимость.
Передаётся новая квартира в виде сделки с куплей-продажей, после чего должен быть подписан договор об изъятии прежней недвижимости. Освободить прежнюю квартиру, получив новую, человек обязан будет в указанные договором сроки. Зачастую для этого предоставляется один месяц. Обязанность по переселению полностью возложена на местную администрацию.
С каждым владельцем, переселяемым из дома под снос, оговаривается, в каком районе он получит жилье, какой площади, с каким количеством комнат и в какой срок. После того, как будет предоставлен подходящий вариант, физическому лицу выдадут ордер для осмотра квартиры.
Если жилье не приватизировано
Рассматривая ситуацию, когда квартира в доме под снос не была приватизирована, и человек проживал в ней по договору социального найма, можно рассчитывать на выдачу другого жилья по договору о социальном найме. Независимо от того, какой была площадь жилья в сносимом здании, площадь нового будет рассчитана по 18 метров квадратных на одного проживающего. Данные социальные нормы направлены на улучшение условий проживания. Однако после того как были внесены изменения в закон о приватизации, активно используются новые нормы. Согласно им, квартиросъёмщики, так же как и собственники, могут рассчитывать на равнозначную компенсацию по площади и количеству комнат. При этом нет гарантий того, что граждане останутся проживать в том же районе, где жили прежде.
Исходя из вышесказанного, можно отметить, что прямые выгоды от оформления приватизации более не актуальны. Это значит, что разумнее приватизировать не ту квартиру, которая находится в здании, предназначенном под снос, а ту, которая будет предоставлена по договору социального найма взамен. В таком случае её стоимость и условия проживания будут выше. Приватизировав же старую квартиру, рассчитывая на денежную компенсацию, можно оказаться в ещё более невыгодном положении.
Дорогие читатели!
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).
Снос ветхого жилья производится во многих городах – это неизбежность, продиктованная объективными причинами. Порядок сноса многоквартирных домов одинаков как для собственников, так и для нанимателей, получивших квартиры по договору социального найма.
Взамен утраченной в результате сноса квартиры гражданам предоставляется новое жильё. Подбирается оно в индивидуальном порядке, с учётом всех параметров прежней квартиры и количества прописанных в ней жильцов. За дополнительными разъяснениями можно обратиться в городской или районный совет к чиновнику, занимающемуся распределением и предоставлением жилья .
Снести дом могут исключительно в случаях, установленных в Жилищном кодексе. Это:
- физический износ здания, угрожающий безопасности жильцов (разрушение элементов конструкции, фундамента);
- расположение в опасных для проживания районах (например, на территории, ежегодно затопляемой во время паводков);
- разрушение строения в связи с аварией или природным катаклизмом (ураганом, землетрясением), если его невозможно отремонтировать;
- преждевременная деформация стен, крыши, фундамента, несущих конструкций (обычно строения эксплуатируются не меньше 125 лет);
- нахождение в зоне предполагаемой техногенной катастрофы.
Для признания здания аварийным производятся специальные осмотры, результаты которых фиксируются в актах различными службами – стройнадзором, санстанцией, пожарным надзором.
Также причиной для сноса могут служить письменные жалобы жильцов на ухудшение условий проживанияНа основании перечисленных документов специальная комиссия принимает окончательное решение о сносе.
Занимаются такими вопросами государственные органы, контролирующие жилищный фонд – администрации, муниципалитеты или непосредственно правительство РФ. В письменном заключении комиссия обязательно указывает сроки отселения физических и юридических лиц, а также особенности дальнейшего использования дома.
Изъять без всяких оснований, даже находящееся в найме, никто не имеет права. В том числе и на так называемые нужды государства. Если действительно предполагается строительство нового дома на месте ветхого здания, прокладка трубопровода, дороги или возведение другого социально значимого объекта, в городской администрации должны находиться строительные проекты, на основании которых принимается решение о сносе.
Что получат жильцы?
Особенности получения жилья при сносе дома отражены в 89 статье ЖКСогласно установленным нормам жильцы, переселяются в квартиры равнозначные по площади и находящиеся в этом же населённом пункте. Цена недвижимости не учитывается!
Собственникам предлагается выкуп квартир. Но так как инвесторы стремятся сэкономить и сознательно занижают цену (делают её ниже рыночной), многие владельцы отказываются от такой сделки. В этих случаях выходом из ситуации будет также переселение. Собственнику предлагаются квартиры на выбор. Обязательно заключается договор мены или купли-продажи, то есть, новая квартира также предоставляется в собственность.
Следует напомнить, что по действующему законодательству обжаловать решение о сносе здания можно в течение трёх месяцев с момента получения уведомления о выселении (сносе). Уведомление присылается из городской администрации или муниципалитета в письменной форме за год до предполагаемого сноса. То есть, у граждан достаточно времени для обращения в суд.
Также может быть обжаловано предоставление квартиры с меньшей площадью – это незаконно. Сейчас инвесторы и администрации стараются выдать квартиру с большим метражом, что позволяет жильцам оказаться в выигрыше (пусть иногда и небольшом).
Выселение необязательно проводится с сохранением прежнего района проживания. Однако в крупных городах действуют решения местных администраций, согласно которым выселяемых граждан поселят в том же районе. Такое правило, например, соблюдается в Москве.
Дорогостоящий ремонт, проведённый в квартире после получения уведомления, никак не компенсируется. А вот траты на переезд учитываются при выкупе жилья инвестором (у собственников).
Сроки
Получив уведомление о сносе дома, жильцы могут выселиться из него в течение года. Именно за год выдаются соответствующие уведомления. Более поздняя выдача – нарушение законодательства.
В этот срок включён:
- сбор информации о жилье (метраж, количество прописанных человек и т. п.);
- подбор новой квартиры (выполняется инвестором или администраций, муниципалитетом);
- рассмотрение судебных исков, если таковые имеются.
Исключение составляют здания, угрожающие жизни жильцов. В таких случаях выселение может проводиться в кратчайшие сроки.
Приватизация перед сносом
Универсального совета касательно проведения приватизации жилья в доме, подлежащем сносу, не существует. Всё зависит от конкретной ситуации.
При выселении из муниципальной квартиры, есть шанс улучшить жилищные условия. По закону на каждого прописанного человека
полагается площадь в 18 кв. метров. Также разнополые жильцы (не состоящие в браке, или дети старше 14 лет) должны иметь отдельные комнаты. Если по факту проживает две семьи (например, родители с детьми и дедушка с бабушкой) могут дать две отдельных квартиры.
Но если метраж большой, а проживает в квартире всего один человек – её выгоднее приватизировать. В этом случае собственник получит равнозначное жильё. Также приватизация удобна в плане получения денежной компенсации. Собственник может отказаться от переселения, а взамен получить выкуп. Кроме того, собственникам компенсируются траты на переезд.
Неприятной неожиданностью при выселении из приватизированного жилья может оказаться получение квартиры на окраине города. К сожалению, если нет постановления администрации о расселении в том же районе, от выселения в другой район собственник не застрахован.