Сделки с недвижимостью требуют особого внимания, поскольку у такого имущества достаточно высокая стоимость. Также волнующим вопросом для получателя жилья является переписка квартиры. Сегодня мы поговорим о том, как и когда происходит переоформление квартиры на другого собственника.
Прежде чем говорить о переоформлении имущества, установим, что значит право собственности. Гражданское законодательство определяет это как право пользоваться, а также владеть, распоряжаться имуществом. Таким образом, лицо может делать со своим имуществом все, что захочет – продать, подарить, обменять, или даже уничтожить, конечно, если это не причинит ущерба окружающим людям и природе. Данному праву посвящен 2-й раздел Гражданского кодекса (далее – ГК РФ).
Исходя из положений упомянутого закона, переоформление права собственности есть не что иное, как передача другому лицу права распоряжения, владения, пользования недвижимостью или другим имуществом.
Иногда достаточно просто передать вещь новому владельцу, а иногда требуется дополнительно составить письменное соглашение. Последнее актуально для осуществления перехода права собственности на квартиру. Основываясь на ГК РФ, Жилищном кодексе, законах, регулирующих имущественные отношения, а также на практике юристов, можно выделить пять способов, как можно переписать квартиру на другого человека:
- Купля-продажа – собственник передает квартиру другому лицу за плату (ст. 549 – 558 ГК РФ).
- Дарение – безвозмездная передача имущества (статьи 572 – 582).
- Рента – лицо берет на себя обязательства по уходу и содержанию собственника квартиры либо выплачивает некую сумму в течение срока, установленного договором, а в результате получает ее в собственность после истечения определенного времени или смерти владельца (статьи 589 – 605).
- Обмен – при такой сделке собственники меняются имуществом между собой (ст. 567 – 571).
- Завещание – при таком способе квартира переходит новому собственнику после смерти бывшего владельца и вступления в наследство на основании письменного распоряжения, заверенного нотариусом или лицом, указанным в законе (статьи с 1110 по 1175 ГК).
Процедура переоформления
Документы, необходимые для переоформления квартиры:
- Паспорт;
- документ, подтверждающий возникновение права собственности (ДКП, договор ренты и другие);
- согласие супруга(и), подтвержденное нотариусом.
Для перерегистрации нужно подать эти документы в Росреестр, написать соответствующее заявление. Приказ Минэкономразвития России от 26.11.2015 № 883 установил, что направить собранный пакет можно почтой России, через представителя, онлайн-портал Госуслуг или сайт Росреестра, МФЦ или предоставить лично в отделение регистрирующего органа. Также заявителю необходимо оплатить госпошлину – 2 000 р.
После подачи заявления в течение 12 дней специалистом будет принято решение о регистрации или отказе (например, из-за ошибки в оформлении договоре), которое можно обжаловать в суде.
Таким образом, для переоформления квартиры необходимо не только составить письменное соглашение, но и подготовить пакет документов, зарегистрировать приобретенное имущество. Ниже мы поэтапно рассмотрим переоформление квартиры разными способами.
В предоставленных инструкциях нет ничего сложного, однако, требуется наличие определенных знаний, чтобы все действия и оформленные документы имели юридическую силу.
Купля-продажа
Продать квартиру можно абсолютно любому человеку или организации. Для того чтобы найти покупателя, можно разместить объявление через Интернет или обратиться к агенту по продаже недвижимости. Далее мы представили инструкцию для самостоятельного проведения сделки КП квартиры.
Шаг 1. Оценка квартиры.
Поскольку сделка КП квартиры носит возмездный характер, то требуется реально оценить ее стоимость. При продаже можно опираться на результаты , но они не всегда удовлетворяют собственников или покупателей недвижимости. Поэтому стоит обратиться к специалистам, чтобы провести независимую оценку квартиры и определить ее рыночную стоимость именно на период продажи.
Не согласны с кадастровой стоимостью своей недвижимости? Заполните форму справа, и наш высококвалифицированный юрист расскажет, как оспорить результаты государственной оценки.
Шаг 2.
Подготовить документы.
Покупая квартиру с прописанным ребёнком, новый собственник берет на себя большой риск. Поскольку выписать его, не предоставив аналогичное жилье, он не сможет.
Указанные документы собирает непосредственно владелец. Будущему владельцу стоит внимательно изучить все документы, а особое внимание уделить выписке ЕГРН.
От покупателя потребуются только паспорт и согласие супруга(и).
Шаг 3. Составить ДКП.
Данный договор составляется в простой письменной форме, но с соблюдением определенных требований. Он содержит:
- реквизиты продавца, покупателя;
- информацию о квартире: адрес, расположение в доме, площадь, количество комнат;
- цену сделки;
- способ расчета (наличный, безналичный);
- способ оплаты (единовременный платеж, рассрочка);
- условия переоформления права собственности (после оплаты всей суммы, после первого взноса);
- права, обязанности сторон договора;
- ответственность за нарушение договора;
- дополнительные условия.
Также необходимо составить передаточный акт, который будет приложением к договору.
Для соглашения дополнительно понадобятся паспорт покупателя и согласие супруга (если у него есть).
Составить данный договор можно самостоятельно, нотариального подтверждения не требуется, кроме случаев, когда один из участников сделки несовершеннолетний ребенок, недееспособный, документы будут отправлены почтой, или, когда продается доля в квартире.
Шаг 4. Зарегистрировать право собственности.
Дарение
Рента
Законодательство допускает по договору ренты переход права собственности за плату или бесплатно. В первом варианте в соглашении указывается условие о периодической передаче денежных средств собственнику в течение его жизни (пожизненная рента) или бессрочно (постоянная). А во втором – условие об оказании услуг и выполнении неких обязательств – пожизненное содержание с иждивением.
Получатель ренты продолжает жить в переоформленной квартире? Напишите нашему юрисконсульту, заполнив форму справа, и он обязательно поможет решить проблему.
Если соглашение содержит условие об оплате, то к нему применяются нормы ДКП, а если переход собственности бесплатный – договора дарения. Однако рента не является одним из указанных договоров.
Пакет документов для договора ренты не отличается от ДКП.
Шаг 2. Составить договор.
Рента составляется также только письменно и обязательно заверяется нотариусом. Иначе договор не будет иметь юридической силы. В него входят:
- данные сторон;
- сведения о квартире;
- права, обязанности, ответственность;
- дополнительные условия.
Шаг 3. Переписать квартиру.
Обмен
На практике часто встречается обмен квартирами в пределах одного города, субъекта или даже страны. Он может быть как без доплаты, так и с доплатой.
Шаг 1. Подготовить документы.
Для обмена оба участника сделки собирают пакет документов для каждого предмета договора, как и при купле-продаже.
Шаг 2. Составить договор.
Особенность данного соглашения в том, что участники сделки выступают в роли продавца и покупателя одновременно. В договоре содержатся те же условия, что и при вышеперечисленных договорах. Нотариальное удостоверение не обязательно, заверить договор можно по желанию сторон.
Шаг 3. Переписать квартиру.
Завещание
Особенность завещательного распоряжения в том, что оно вступает в силу только после смерти собственника. А также оно имеет преимущество перед наследованием по закону.
Шаг 1. Подготовить документы.
От собственника квартиры для составления завещания достаточно предоставить паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру.
Шаг 2. Составить завещание.
Чтобы составить завещание, необходимо обратиться к нотариусу или другому уполномоченному лицу. Например, если лицо находится в стационаре, то заверить «последнюю волю» может главврач.
При получении квартиры по завещанию наследник действует следующим образом:
- Собирает документы.
Для получения наследства необходимо предоставить:
- паспорт наследника;
- паспорт завещателя;
- оригинал завещания;
- свидетельство о праве собственности на имя наследодателя;
- выписку из ЕГРН.
- Представляет документы нотариусу.
Чтобы переоформить квартиру на себя, наследнику нужно получить свидетельство о наследстве. Для этого документы, указанные выше, передаются нотариусу для изучения.
- Оплачивает госпошлину.
После рассмотрения документов наследник получает платежное поручения для оплаты госпошлины. Для детей, супруга(и) и родителей завещателя размер платежа составляет 0.3% от стоимости наследуемого имущества, а для остальных категорий – 0.6%.
- Получает свидетельство.
Оплатив пошлину, наследник получает свидетельство о праве на наследство – основание для переоформления квартиры.
- Регистрирует право собственности.
Налогообложение
Для собственника квартиры, осуществляющего перерегистрацию прав по договору купли-продажи или мены, важно помнить об обязательных платежах в бюджет государства. Налог на прибыль составляет 13% с полученной суммы. Однако это правило не действует при:
- Возмездном отчуждении имущества, находящимся в собственности 3 и 5 лет:
- 3 года – если квартира получена в наследство, в процессе приватизации, по дарственной от близкого родственника или ренты;
- 5 лет – другим способом.
- Стоимость квартиры менее 1 млн. рублей.
- Расходы на покупку квартиры превышали полученный доход.
При передаче жилья в дар, по наследству или при обмене на равноценную квартиру (без доплаты) НДФЛ не оплачивается.
Любой гражданин России имеет право вернуть уплаченные налоги! Просто заполните форму справа, и наш специалист расскажет, как это сделать.
Советы от юристов для правоприобретателей:
- Чтобы быть уверенным в юридической чистоте сделки и составленного договора, заверяйте соглашения в нотариальной палате.
- Если при покупке квартиры не уверены в честности продавца – закажите выписку ЕГРН – фамилия и имя собственника, а также информация об обременении открыты. Благодаря этой справке, вы узнаете о том, кто на самом деле владелец квартиры и какие есть ограничения в использовании.
- Не покупайте квартиру с прописанными в ней лицами. Чтобы выписать даже взрослого трудоспособного гражданина, потребуется потратить время и деньги на судебное разбирательство.
- Будьте внимательны при заключении договора ренты. Возможно, что у пожилого человека есть родственники, претендующие на квартиру – они вправе оспорить договор в судебном порядке.
- Если на ваше имя оформили открытое завещание – проверьте его. Любая опечатка, искажающая понимание волеизъявления влечет к недействительности такого акта.
На нашем сайте можно в любое время получить бесплатную консультацию от профессионального юриста, как это уже сделали многие наши клиенты.
Как выгодно передать квартиру: завещание, дарение, купля-продажа?
Чтобы передать свою недвижимость детям или другим близким родственникам возможно использовать несколько способов. Купля-продажа недвижимости – один из самых простых и распространенных способов передать имущество определенным лицам. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (статья 549) по договору купли-продажи продавец принимает на себя обязательства по передаче в собственность покупателя за определенную плату квартиру, здание или сооружение, участок или другое недвижимое имущество. В случаях, когда покупателем и продавцом являются сын и отец или другие близкие родственники - речь об оплате не идет. Дочь может купить двухкомнатную квартиру у своего отца – и не заплатить ему ни копейки. В итоге между участниками сделки договор будет заключен и объект недвижимости отойдет во владение покупателя. Купля-продажа недвижимости без перечисления средств между ближайшими родственниками не совсем соответствует настоящему российскому законодательству, но, не смотря на это, встречается практически «на каждом шагу».
Отрицательной стороной такого способа передачи является тот факт, что если будет продавцом, к примеру, мать, а покупателем – ее дочь, состоящая в браке на момент заключения договора, то половина приобретенной квартиры будет принадлежать супругу дочери на вполне законных основаниях. Только брачный договор может обеспечить раздел личного имущества, который не затронет переданное практически в дар недвижимое имущество.
Продажа недвижимости путем заключения договора купли-продажи – отличная возможность получить имущественный налоговый вычет. Но в вышеописанной ситуации получение вычета не произойдет. Согласно действующему российскому Налоговому кодексу (статья 20) имущественный налоговый вычет не применяется при совершении сделки по купле-продаже недвижимости между взаимозависимыми физическими лицами. Взаимозависимые физические лица - это лица, состоящие в брачных отношениях, а также в отношениях родства, попечителя и опекаемого, усыновителя и усыновленного (и лица, отношения между которыми могут влиять на конечный результат сделки).
В случае, когда отец продает сыну квартиру по договору купли-продажи, продавец получает доход (стоимость квартиры), который, несмотря на то, что отражается только лишь на листе – все равно облагается налогом на доходы физического лица. И если объект недвижимости находился во владении продавца более трех лет, то выплата налога производится с суммы более одного миллиона рублей. Безусловно, в договоре между близкими родственниками всегда можно указать, что стоимость проданного объекта недвижимости составила всего миллион рублей, но у налоговых работников всегда есть возможность доначислить налог и пеню – по закону это осуществляется, в случаях, когда цена за объект больше чем на двадцать процентов выше или ниже рыночной стоимости. Поэтому, в конечном итоге, объем выплачиваемого налога будет начислен в соответствии с текущим порядком цен недвижимости.
Если продажа-покупка квартиры осуществляется между отцом и сыном, то отец может и далее проживать в ней - и не выписываться. Тогда как сын, в данных условиях, сможет всегда продать квартиру без согласия отца (статья 292 Гражданский Кодекс РФ), что может однажды поставить старшего члена семьи в крайне неприятную ситуацию.
Положительной стороной данного способа передачи недвижимости является лишь ее быстрое оформление. После сбора всех необходимых документов покупатель станет собственником жилья уже через месяц. По оформлению такого договора не существует каких-то особых правил. Продажа квартир однокомнатных или продажа 2 комнатных квартир в любом городе России между близкими родственникам осуществляется с обязательной регистрацией договора купли-продажи в Федеральной регистрационной службе и выплатой Госпошлины в размере тысячи рублей.
Другой, менее, но все-таки распространенный способ передачи прав на недвижимое имущество между близкими родственниками – оформление наследства. Если владелец квартиры намерен передать права на владение данным объектом недвижимости своему ребенку, то необходимо обратиться к нотариусу и составить завещание. В случае, если наследник является единственным, завещание не потребуется – после смерти владельца он вступит во владение автоматически по закону, в любой день спустя шесть месяцев со дня открытия наследства (день смерти наследодателя). Главным положительным моментом данного способа передачи недвижимого имущества является тот факт, что все наследуемое имущество принадлежит наследнику и ни при каких обстоятельствах не подлежит разделу. Еще одним важным преимуществом оформления наследства является отмена налога на имущество, полученного в результате наследования.
Расходы по оформлению передачи в наследство квартиры – сто рублей необходимо внести в качестве гос.пошлины вместе с нотариальным удостоверением завещания; 0,3 % стоимости от наследуемого имущества за выдачу свидетельства о праве на наследство (не более 100 тыс. руб.); пятьсот рублей за регистрацию права собственности на объект недвижимости новым собственником. В настоящее время для расчета учитывается не рыночная стоимость, а оценка БТИ.
Договор дарения, как способ передачи квартиры близкому родственнику без денежных средств, наиболее удобный вариант в большинстве случаев. Согласно Гражданскому кодексу РФ договор дарения заключается между дарителем и одаряемым, на основании которого последнему на безвозмездной основе передается право собственности на объект недвижимого или другого имущества. Согласно российскому законодательству одаряемый должен оплатить налог на доходы физ.лица по ставке 13 процентов. Но согласно статье 217 Налогового кодекса Российской Федерации, в тех случаях, когда одаряемый и даритель являются членам семьи, доходы, которые получены в порядке дарения, от налогообложения освобождаются. Имущество, полученное в дар – не подлежит разделу между супругами при разводе. Договор дарения, как договор недвижимости не удостоверяется нотариально - в обязательном порядке проводится его государственная регистрация. Необходимо зарегистрировать, также, право собственности за одаряемым членом семьи.
Что касается порядка оформления, то здесь все так же, как и при купле-продаже. В простой письменной форме заключается договор дарения. Он не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но подлежит государственной регистрации. Также будет необходимо зарегистрировать право собственности на квартиру за дочерью.
Владелец жилья может распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе и передать близким людям. Но чтобы право собственности не было оспорено, нужно правильно оформить сделку. Как в 2019 году переоформить квартиру на родственника?
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Самый простой способ передать квартиру родственнику – написать завещание в его пользу. Однако минус такого варианта в том, что завещание может быть оспорено другими потенциальными наследниками.
Достаточно немного не соблюсти правила оформления документа и суд признает завещание недействительным или ничтожным.
Чтобы собственник был уверен, что жилье достанется именно тому, кого он выбрал, оформить передачу нужно при жизни. Как в 2019 году правильно переоформить квартиру на родственника и какой способ выгодней?
Основные сведения
В России право собственности на недвижимость подтверждается регистрационной записью в государственном реестре. То есть недостаточно просто передать свой дом или квартиру кому-либо.
Нужно еще правильно переоформить смену собственника. Только после внесения соответствующей записи в Росреестр новый владелец получает возможность не только владеть и пользоваться недвижимостью, но и распоряжаться объектом по своему усмотрению.
Переоформить свое имущество собственник может на абсолютно любого человека, родственные связи здесь не имеют значения.
Передать квартиру родственнику обычно требуется в тех случаях, когда человек не является слишком близким родственником, чтобы наследовать по закону или помимо него имеются другие претенденты.
Кроме того собственник квартиры в такой ситуации абсолютно уверен, что жилье получило именно выбранное им лицо.
Кроме того, продавец платит налог с продажи, а покупатель может получить налоговые по возврату части расходов.
Обмен предполагает, что люди просто меняются жильем. При этом сделка может осуществляться как просто мена или обмен с доплатой одной из сторон.
При дарении одаряемый получает имущество без какой-либо оплаты или обязательных действий. Квартира передается безвозмездно и безусловно еще при жизни дарителя.
Преимущество дарения – в отсутствии налогообложения для близких родственников. А вот всем прочим одаряемым придется заплатить .
Наследование может происходить по закону или по завещанию. В первом случае наследуют наиболее близкие родственники в порядке очередности, определенной законом.
Во втором варианте – преемником может быть кто угодно. Плюс такого способа передачи – квартира переходит к новому собственнику только после смерти дарителя, причем собственник вправе неоднократно менять и круг наследников.
Кроме того существуют иные, не столь популярные способы переоформления квартиры на родственника.
Но где переоформить квартиру на родственника? Договора по сделкам могут составляться самостоятельно или с участием нотариуса.
Но все виды отчуждения жилья или его доли подлежат обязательной госрегистрации в порядке, предусмотренном и .
Право собственности у нового владельца возникает с момента госрегистрации. Таковы общие нормы, касающиеся отчуждения квартиры.
Но, кроме того, в зависимости от вида и особенностей сделки могут применяться иные положения . Вопросы оплаты пошлины и налогов регламентирует .
Как лучше переоформить квартиру на родственника
Собираясь переоформить квартиру на родственника, нужно учитывать некоторые нюансы, касающиеся правового статуса потенциального владельца недвижимости.
Так при переоформлении жилья на детей могут использоваться два варианта отчуждения – или наследование.
Для упоминания в завещании ребенка не нужно спрашивать мнения его законных представителей. Наследодатель может в принципе никому не сообщать о своем решении.
Право собственности перейдет к ребенку только после смерти дарителя. А вот для осуществления дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку придется получить согласие его родителей или , которые действуют от имени ребенка.
Переоформляя квартиру на взрослого родственника необходимо учитывать степень родства. Например, по сделке дарения близким родственникам не придется платить налог.
А вот при отсутствии близкого родства выгоднее оформить . Хотя продавцу придется уплатить налог с продажи, но покупатель может получить .
При передаче квартиры супругу можно оформить либо оставить свою долю по завещанию.
Но какой-бы способ не был выбран, важно правильно оформить сделку, чтобы впоследствии она не была отменена или оспорена.
Нужно собрать определенный пакет документов, включающий правоустанавливающие документы и техническую документацию БТИ, а затем правильно оформить соответствующий сделке договор. Как переоформить собственность на квартиру на родственника?
Договор дарения
Дарение – это вид безвозмездной сделки, предполагающий передачу имущества иному лицу быстро и без притязаний на взаимную выгоду.
Более того, даритель не вправе требовать какой-либо оплаты или требовать исполнения каких-то условий.
Если в обмен на дар даритель получает материальные или нематериальные блага, то дарение через суд можно признать недействительным.
Участниками сделки выступают собственник имущества (даритель) и получатель дара (одаряемый). Особенностью заключения сделки является обязательное согласие на принятие дара. Если одаряемый против сделки, то дарение невозможно.
Оформляется передача дара посредством составления письменного договора дарения. В нем указываются:
- данные сторон (Ф.И.О., данные паспорта);
- предмет сделки (объект дарения);
- характеристики объекта;
- основания владения;
- цель сделки (дарение);
- объекта;
- дополнительные условия (дата перехода права собственности и пр.);
- дата и подписи сторон.
Дарственная составляется самостоятельно или при участии нотариуса. Далее сделка регистрируется в Росреестре. С момента регистрации одаряемый становится собственником квартиры.
Покупатель после оформления сделки может обратиться за имущественным вычетом.
Договор ренты
Сделка ренты может стать хорошей альтернативой и дарению, и купле-продаже. Для собственника выгода в том, что данный вид сделки имеет обратимый порядок.
Собственник может отменить , сославшись на неисполнение стороной оговоренных условий.
Суть ренты в том, что получатель квартиры обязуется выплачивать собственнику периодические платежи или оказывать определенные услуги.
Взамен этого после смерти владельца жилья он получает квартиру в полную собственность. Фактически хозяин квартиры становится иждивенцем будущего владельца до конца своей жизни.
Для посторонних людей такая сделка довольно невыгодна. Можно долгое время платить ренту, заботиться о владельце квартиры, а потом сделку отменят за неисполнение условий и вернуть потраченных средств не удастся.
Однако рента может оказаться приемлемой в тех случаях, когда собственник и так находится на иждивении потенциального преемника.
Например, пожилая женщина живет вместе с сыном, который о ней и заботится. Конечно, можно просто подарить сыну жилье, но неизвестно, что будет в будущем.
В таком случае целесообразно оформить договор ренты, прописав в нем обязанность сына осуществлять уход за матерью.
Сделка ренты также подлежит госрегистрации. Квартира до момента смерти рентополучателя будет находится под .
Соглашение мены
Сделка мены целесообразна, когда собственник квартиры желает передать ее родственнику, но при этом иного жилья у него нет. Например, у отца есть большая трехкомнатная квартира, в которой он живет один.
При этом его сын с семьей и детьми живет в однушке. Можно просто поменяться местами проживания, но отсутствие права собственности усложняет ситуации, когда требуется присутствие владельца.
В итоге отец и сын заключают договор мены, меняются жильем и регистрируют переход права собственности на жилье.
Договор о мене составляется по той же структуре, что и ДКП. Отличие – указываются два предмета сделки и то, к кому какой объект переходит.
Также в разделе об оплате указывается, является ли обмен равноценным (без доплат) или одна из сторон должна доплатить некоторую сумму.
К сведению! Сделку мены могут совершать только непосредственные собственники. При этом мена невозможна, если хотя бы один из объектов находится под обременением.
Способы передачи после смерти собственника
После смерти владельца квартиры получить имущество можно по закону или по . В первом случае наследниками первой очереди являются супруга, дети и родители. Они наследуют квартиру, как и прочее имущество, в равных долях.
Если наследодатель желает оставить свое жилье иному лицу или родственнику другой очереди ему нужно составить завещание в его пользу.
Однако здесь есть нюансы:
Такие лица вправе получить 50 % доли, положенной им при наследовании по закону, вне зависимости от содержания завещания.
Как лучше быть с частью недвижимости (доля)
Нередкими являются ситуации, когда собственнику принадлежит только доля имущества. К примеру, квартира находится в общей собственности супругов или приватизирована на всех членов семьи.
Порядок передачи доли зависит от вида сделки. Но, прежде всего, важен тот факт, что распоряжение долей возможно только при полной ее идентификации.
Необходимо сначала выделить долю и зарегистрировать ее принадлежность конкретному лицу в Росреестре. То есть распоряжаться можно лишь частью квартиры, находящейся в .
Когда осуществляется купля-продажа доли, то совершить сделку можно только с согласия других собственников. При этом действует .
Видео: составляем договор дарения квартиры
Сначала владелец доли обязан предложить сделку совладельцам и только при их отказе можно продать часть квартиры иному лицу.Кроме того все сделки с долями квартир подлежат обязательному нотариальному оформлению.
Нотариус обязан убедиться в согласии остальных собственников на продажу – на основании их личного заявления или предоставлении документов, подтверждающих соблюдение порядка преимущественной покупки.
А вот при дарении или завещании спрашивать остальных собственников не нужно. Владелец доли может передать свое имущество кому сочтет нужным.
Можно ли провести процедуру без налогов
Важное значение при выборе варианта передачи квартиры родственнику имеет финансовая сторона вопроса. Как осуществить сделку с минимальными затратами, что дешевле?
Даритель, получивший квартиру в дар, должен оплатить налог. Но если он является близким родственником, то от налогообложения он освобождается.
При налог платит продавец, поскольку он получает прибыль. Но если квартира была в собственности более 5 лет на 2019 год, то от уплаты налога собственник освобождается.
Не облагается налогами и завещание. В этом случае родство влияет на размер госпошлины, уплачиваемой нотариусу при вступлении в права наследования.
Чаще всего решение дарить, завещать или оформлять договор купли-продажи принимается в зависимости от последующих расходов. Как лучше всего передать недвижимость родственникам?
Из чего выбираем?
Сразу оговоримся. Между близкими родственниками договор купли-продажи применяется достаточно редко. Никаких преимуществ для супругов, родителей, детей (включая усыновленных), дедушек, внуков и других родственников договор купли-продажи не имеет. Разве что за исключением сроков оформления: покупатель по договору купли-продажи всего через месяц после подачи документов на государственную регистрацию может стать полноправным собственником жилья. Для вступивших в гражданский брак дарение тоже не подходит - лучше грамотно составить договор купли-продажи. В остальном для близких родственников купля-продажа не лучший вариант. Приобретенная по договору купли-продажи квартира будет являться совместной собственностью супругов , и в случае развода ваша половинка может претендовать на равную долю «подарка». При заключении сделки купли-продажи между близкими родственниками невозможно осуществить имущественный налоговый вычет . В отличие от завещания или дарственной собственник, владеющий недвижимостью менее трех лет, будет обязан заплатить налог на доходы физического лица при стоимости объекта выше миллиона рублей. Если же реальной оплаты, то есть передачи денег, по договору купли-продажи не происходит, то сделка признается ничтожной (притворной). Собственно, именно поэтому в отношении близких родственников она и не применяется.
Наиболее часто используемыми инструментами во взаимоотношениях близких родственников по части передачи недвижимости остаются договор дарения и завещание . В обоих этих случаях отсутствует факт передачи денежных средств, а следовательно, куплей-продажей это не является. Но что лучше, дарственная или завещание?
По мнению Елены Василевской, менеджера Петроградского отделения корпорации «Адвекс. Недвижимость», люди часто путают дарение с завещанием, не понимая сути этих сделок: «И в том и в другом случае владелец передает свою недвижимость другому человеку безвозмездно. Различаются две эти процедуры моментом перехода права собственности на имущество». По завещанию недвижимое имущество переходит во владение наследника только после кончины собственника. В случае же с договором дарения - сразу после регистрации в Росреестре. Кроме того, завещание должно быть заверено у нотариуса, тогда как при оформлении дарственной это не обязательно. В остальном выбор, дарить или завещать, зависит от семейных обстоятельств, от отношений между родственниками.
Почему подарок лучше?
По мнению заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, схема с дарением чаще всего используется между близкими родственниками, поскольку по законодательству они могут не выплачивать налог. Если же договор дарения оформляется между «неродственными душами», то необходимо будет заплатить налог на доход физического лица с балансовой стоимости квартиры. «Второй вариант, когда использовать данный вид договора достаточно выгодно, - это покупка комнаты или доли в квартире», - считает эксперт.
В целом, договор дарения обладает рядом неоспоримых преимуществ даже перед завещанием.
К достоинствам дарения в первую очередь стоит отнести уровень налогообложения и стоимость оформления, которая ниже в сравнении с процедурой наследования. В случае с близкими родственниками законом не предусмотрен НДФЛ и отменен налог на имущество, переходящее в порядке дарения. Внести нужно лишь госпошлину за государственную регистрацию права на недвижимость и за регистрацию договора дарения. Дальние родственники и лица, не состоящие в родственных связях, платят НДФЛ - 13% от полученного дохода.
«Теоретически цену на подарок устанавливает даритель, который может указать любую сумму, например один рубль. Однако это даст повод для споров со стороны налоговой, поэтому большинство предпочитает избегать подобных действий», - замечает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН».
Юристы отмечают, что договор дарения - это наименее оспоримый документ. Отмена дарения близким родственникам случается крайне редко. Помимо всего прочего, для договора дарения требуется минимальное количество документов (не понадобятся даже выписка из лицевого счета и передаточный акт). Сделку можно совершить в простой письменной форме. При этом одариваемый может сразу заселиться в квартиру или продать ее - не требуется ждать шесть месяцев, как в случае оформления наследства или смерти собственника при завещании. Это очень хорошо для того, кому предназначен «подарок», а вот для самого дарителя - не всегда.
После подписания договора дарения объект будет принадлежать исключительно принявшему дар лицу. На него не распространяется правило общей собственности супругов, соответственно, распоряжаться подаренной недвижимостью сможете только вы лично, а не ваша любимая половинка. Очень важно, что при дарении неприменимо право преимущественного приобретения. Например, собственник доли в квартире в случае, если у него возникает желание эту долю подарить, не обязан предлагать преимущественное право покупки иным сособственникам этого жилья.
Впрочем, и в случае заключения договора дарения может возникнуть ряд проблем.
Когда подарок не в радость
Прежде всего, дарить недвижимость в соответствии со статьей 575 ГК попросту запрещено от имени малолетних и недееспособных граждан. Не приветствуются и подобные подарки госслужащим, если столь дорогостоящее подношение связано с их должностным положением и исполнением своих обязанностей. Не получится подарить квартиру работникам воспитательных и лечебных заведений или учреждений соцзащиты от имени людей, которые находятся там на лечении, воспитании или содержании. Незаконным будет признан договор дарения между коммерческими организациями.
Каждый собственник жилья, желающий подарить его кому бы то ни было, должен понимать, что после подписания соответствующего договора одаренный становится полноправным владельцем подаренной недвижимости и может выселить дарителя в любой момент. «Нередко люди обращаются в суд с просьбой признать договор дарения недействительным. К примеру, они хотели передать квартиру по наследству, но, не разобравшись во всех тонкостях, подписали вместо завещания договор дарения, тем самым лишив себя имущества. В таких случаях доказать, что человек заблуждался, очень сложно, почти невозможно, - замечает Елена Василевская. - А вот отменить действие завещания проще, посетив нотариуса и переписав документ либо составив новый в пользу другого лица».
Теоретически договор дарения тоже можно подвергнуть сомнению. Не исключено, что судья примет во внимание потерю здоровья и изменение уровня жизни дарителя в худшую сторону в результате дарения собственности. Или в процессе судебного разбирательства будут доказаны противозаконные действия одаряемого по отношению к дарителю. Иногда в качестве доказательной базы для отмены дарения могут принять действия одаряемого по отношению к подаренной собственности, ведущие к ее повреждению или утрате.
На практике самым популярным случаем, когда суд по факту может встать на сторону тех, кто выступает за отмену дарения, - это статья 177 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими). Обычно в этой ситуации в качестве заявителей выступают прямые наследники - дети очень пожилого или уже умершего дарителя. Если бы не было договора дарения, наследство среди детей было бы разделено в равных пропорциях. Однако договор дарения был оформлен только с одним из детей. Обделенные дети в таком случае ссылаются на недееспособное состояние дарителя. В качестве доказательств используются заключение психиатрической судебной экспертизы, медицинская документация, показания свидетелей по делу, фотографии и видеозаписи, документы социальной службы и т. д. И все же большинство экспертов уверены: опротестовать грамотно составленный и подписанный обеими сторонами договор дарения чрезвычайно сложно.
Анна Горбенко, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, к самым популярным вариантам переоформления собственности при помощи дарения относит договор между родственниками, например, когда бабушка дарит квартиру внуку. «Однако иногда данные договоры применяются для прикрытия сделки купли-продажи: чтобы не требовалось соблюдать право преимущественной покупки или чтобы не платить подоходный налог с продажи (если квартирой собственник владеет меньше трех лет)», - отмечает эксперт. В целом, договор дарения - это оптимальная форма передачи недвижимости между близкими родственниками. Оспорить его довольно сложно, хотя все зависит от ситуации. И консультация хорошего юриста не повредит.Текст: Дмитрий Наумкин Фото: Алексей Александронок
Переоформление квартиры в собственность на другого человека представляет собой весьма непростую процедуру, сложность которой связана с тем, чтобы вовремя подготовить все необходимые документы и уплатить государственную пошлину, налоги, нотариальные траты. Кроме того, затянуть и усложнить процедуру могут некие индивидуальные особенности каждой ситуации или всплывшие по ходу оформления права собственности неожиданные нюансы.
Прежде чем рассматривать вопрос переоформления квартиры, нужно отметить способы, при которых права собственности переходят на другого человека. Осуществляется это обычно посредством какой-либо сделки: по договору дарения (дарственной), обмена, ренты, купли-продажи, завещанию, наследованию или при разводе. Все эти сделки подлежат обязательной государственной регистрации, поэтому очень важно иметь при себе все правоустанавливающие документы.
Любая из перечисленных сделок включает в себя как недостатки, так и определённые достоинства, поэтому выбирать вариант перехода права собственности на другого человека следует исходя из ситуации и взаимоотношений сторон.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Подготовка бумаг
Независимо от выбранного сторонами способа, чтобы переоформить квартиру на нового владельца, обязательно будут нужны следующие документы:
Наименование документа Примечания из Бюро технической инвентаризации Несмотря на то что в данном учреждении имеются все кадастровые паспорта и планы на зарегистрированные ранее объекты недвижимости, следует знать, что составляются они на пять лет и при просрочке нужно вызывать специалиста на дом, чтобы получить новые документы Письменное согласие на переоформление квартиры от имени супруга или иных совладельцев Обязательно составляется в нотариальной конторе. При этом если имеются недееспособные или несовершеннолетние совладельцы, понадобится согласие социальной службы или органов опеки соответственно Справка из лицевого счёта Для физических и юридических лиц Выписка из домовой книги Со сведениями о зарегистрированных в квартире гражданах Выписка из Федерального управления государственной регистрации При переоформлении права собственности по договору купли-продажи следует сразу направиться туда, по договору дарения (дарственной) сначала он должен быть заверен у нотариуса Безвозмездная передача
В поисках способа переоформления квартиры на себя, избегая болезненных налогов и прочих финансовых трат, наилучшим вариантом становится договор дарения или завещание. Разумеется, если речь идёт о близких родственниках, например, детях, супруге, иногда родителях, братьях и сёстрах, или о близких людях без кровного родства, на которых владелец готов переписать квартиру не требуя от них ничего взамен.
Договор дарения это наиболее дешевый вариант, он не облагается налогами и не требуется большого числа документов. При этом важно учесть следующее:
- договор дарения по закону может быть расторгнут дарителем при жизни, когда он пожелает, но только до момента, пока новый владелец не оформит право собственности на подаренную квартиру;
- подаренная квартира не может выступать как совместно нажитое имущество и при разводе супругов не делится.
Документы при (дарственной), которые будут нужны, включают в себя правоустанавливающие бумаги на квартиру, кадастровую документацию и сам договор дарения или же завещание вместе с личными паспортами сторон.
Несовершеннолетние дети и супруги
Если же переписать квартиру нужно на несовершеннолетнего ребёнка, на его имя, то возможно только оформление договора дарения (дарственной), поскольку все другие варианты попросту не подойдут по закону. Здесь к перечисленным выше бумагам понадобятся такие документы, как выписка об отсутствии коммунальных задолженностей, справка о составе семьи, выписка о законности перепланировок, если таковые проводились. Договор дарения нужно составить и заверить у нотариуса при личном присутствии дарителя и самого несовершеннолетнего ребёнка. Это необходимое условие. Право подписи ребёнок не имеет, от его лица должен действовать законный представитель, обычно родственник. В случае передачи квартиры по дарственной, которая находится в общей собственности супругов, письменное разрешение на это от имени второго супруга обязательно.
Переоформление права собственности на супруга или супругу во многом зависит от цели такой процедуры. Например, при разводе может действовать брачный договор, решение суда, личная договорённость посредством обмена или продажи квартиры, а также тот же договор дарения (дарственной).
При наследовании
Переход права собственности на квартиру после смерти владельца зависит от наличия или отсутствия завещания, дарственной. Процедура при составленном у нотариуса завещании более проста, поскольку чётко ограничивает круг наследников. Однако оформить свои права собственности по завещанию можно только через полгода после смерти наследодателя. До этого, в течение этих шести месяцев, все заявленные наследники должны подать заявление о вступлении в свои права в нотариальную контору по последнему месту жительства умершего или по месту нахождения самой квартиры.
