Многие сомневаются – можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Некоторые уверены, что находящееся в залоге имущество не продается. На самом деле продажа ипотечной квартиры не запрещена. И не исключение.
- Либо получение согласия , готовность к длительному и сложному оформлению.
- Либо попытка найти покупателя на ипотечную квартиру, с его помощь решить финансовые проблемы с банком, и продать ему уже свободное от залога жилье.
Если в первом случае продавец может рассчитывать на сумму меньшую, чем цена аналогичной «свободной» квартиры, то во втором он получит еще меньше, а найти покупателя окажется еще сложнее.
Но это только «общая картина», которую может значительно улучшить удачное стечение обстоятельств или усилия продавца жилья.
Причины и условия продажи ипотечной квартиры
Во многом цена и прочие условия продажи квартиры в ипотеке (т.е. находящейся в залоге у Сбербанка или ) зависят от индивидуальных обстоятельств продавца.
- Кто-то продает квартиру, потому что не имеет средств на дальнейшие выплаты по кредиту.
- Кто-то потому что способен платить за более дорогое жилье и хочет переехать в него.
- Кого-то вынуждают к продаже личные обстоятельства: пополнение в семье, необходимость переезда, развод и др. Общих правил здесь нет. Но на практике прослеживаются некоторые повторяющееся зависимости:
- Чем хуже положение и финансовые перспективы продавца, тем меньше он получит от продажи. Многие покупатели склонны пользоваться «вынужденной продажей».
- Чем ниже предлагаемая цена – тем выше риски покупателя. Продавцы часто снижают цену при неспособности самостоятельно решать проблемы с банком и оформлением сделки. Но нет гарантии, что эти проблемы сможет решить покупатель.
Продажа ипотечной квартиры с согласия Сбербанка
Продажи квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, предполагает его обязательное согласие. А для получения этого согласия необходимо личное обращение получателя ипотечного кредита в ПАО «Сбербанк» и объяснение им своих мотивов.
Вернее всего Сбербанк даст согласие:
- Тем, кто не в силах платить по кредиту.
- И тем, кто готов платить ипотеку за более дорогое жилье.
В первом случае Банк избегает процедуры принудительного выселения, продажи жилья и связанных с этим проблем.
Во втором случае Банк имеет надежду заработать больше на этом же клиенте.
Как продать квартиру находящуюся в ипотеке Сбербанка
Операция продажи квартиры в ипотеку происходит так:
- Заемщик сообщает банку о желании продать квартиру. Разъясняет причины.
- Получает согласие банка на операцию.
- Банк предлагает клиенту заключить предварительный договор купли-продажи.
- Продавец получает предоплату и гасит задолженность перед Сбербанком.
- Продавец с покупателем оформляют не предварительный, а окончательный договор купли-продажи квартиры.
Еще один вариант, гораздо более редкий – переоформить ипотечный договор на другое лицо. Происходит своего рода «продажа долга», т.е. заключается договор перевода долга на третье лицо. В таком случае платить ипотечный кредит начинает другой заемщик. К нему переходят все права на остающееся в залоге у банка жилье.
Нет уверенности, что покупатель квартиры подойдет по требованиям Сбербанку. И еще меньше шансов, что Банк согласится выдать новому заемщику кредит на тех же условиях.
И первый, и второй случай несут в себе некоторые риски для покупателя.
Погасив кредит за его средства, владелец квартиры может отказаться от продолжения сделки. Ведь заключать договор о продаже жилплощади до освобождения ее от залога в банке нельзя. Т.е. речь будет идти только о долге одного физического лица другому, а не об обязанности передачи квартиры в собственность.
У продажи с согласия Сбербанка есть одно важное преимущество – Банк может выступать гарантом совершения сделки. А покупатель получит возможность передавать деньги напрямую в Банк для погашения кредита.
Риск покупателя мы уже рассмотрели, а риск продавца состоит в том, что Банк может возразить против перехода прав собственности. В таком случае придется вначале полностью рассчитаться за квартиру и лишь потом продавать ее.
О гарантиях со стороны Сбербанка при проведении операции речи также не идет.
В общих чертах продажа без согласия Банка происходит по тем же правилам. Но добавляются некоторые меры предосторожности:
- Продавец получает в Сбербанке справку о сумме невыплаченного остатка по . И предъявляет ее покупателю.
- Предварительный договор купли-продажи квартиры оформляется нотариально.
- Покупатель снимает две банковские ячейки в депозитарии. В одной размещается сумма на погашение ипотечного кредита, во второй разница между ценой квартиры и суммой погашения. Деньги из первой ячейки идут Банку, деньги из второй получает продавец.
Другой способ – открытие в Сбербанке аккредитивного счета на который покупатель вносит всю стоимость квартиры, а продавец получает сумму за вычетом долга Банку.
И еще один вариант, для продавцов с высоким текущим доходом.
- Взять в любом банке потребительский кредит.
- Из его средств погасить ипотеку.
- Продать не обремененную залогом квартиру.
Но для того, чтобы получить сравнимый (в среднестатистическом случае) с половиной цены квартиры, нужно иметь весьма высокий и стабильный доход.
Также при продаже без согласия Банка могут использоваться встречные договора с разного рода обязательствами. Так делается для того, чтобы обезопасить покупателя от желания покупателя не исполнить предварительный договор купли-продажи после погашения долга Сбербанку. Примерный образец такого договора можно найти в интернете, лучше выбирать «свежие» варианты, желательно 2020 года, чтобы предотвратить возможные несовпадения с действующим законодательством. Однако это касается лишь формы соглашения, а вот его содержание, т.е. поиск обязательств, которые не сможет нарушить продавец, становится проблемой покупателя.
Но главным значимым практически для любой аспектом должно быть понимание, что все сложности и риски сделки пропорционально уменьшают цену этого жилья.
Если вы собираетесь купить квартиру с обременением по ипотеке, то стоит знать, что придется придерживаться особого порядка.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Есть определенные особенности такой сделки. Но на что же обращать внимание, куда идти и как действовать в 2020 году?
Довольно часто покупаются квартиры с обременением ипотеки. Но сделка требует внимательности. Договор стоит составлять с учетом данных обстоятельств, и основываясь на дополнительные справки.
Не возникнет никаких неприятностей только в том случае, если покупателя уведомили о том, что жилье приобретено по ипотеке, и он знает все особенности подобной сделки.
Общие моменты
Причина того, что собственник ипотечной недвижимости решает продать объект, к примеру, — неспособность погашать задолженность.
И некоторые покупатели готовы взять такое жилье, так как есть такие преимущества:
Что нужно знать
Обременение — понятие многогранное, и суть такова, что владелец жилого помещения связан условиями и ограничениями. У собственника нет права распоряжения таким имуществом.
Данные обо всех ограничениях отражены в , да и в самом свидетельстве прав собственности будет стоять особая пометка.
Так суд сможет обязать продавца заключать договор или возвращать уплаченную покупателем сумму.
Основные условия сделки
Квартира может быть куплена 2 способами:
- без привлечения заемной денежной суммы;
- с оформлением ипотечного кредита на приобретение.
Каждый способ несет риски для покупателя. Если сделка совершается без привлечения заемной суммы, то необходимо сначала снять обременение.
Схема действия такова:
Важно составлять с владельцем соглашение, заверенное в нотариальной конторе, согласно которому покупатель возьмет на себя обязательство по погашению остатка долга перед банком.
Когда банковское учреждение выдаст справки, подтверждающие полное погашение ипотечной суммы, будет совершаться по стандартной схеме.
Цена недвижимости по соглашению о покупке должна быть больше, чем сумма, уплачиваемая банку. Разницу передают продавцу после регистрации договора в уполномоченном органе.
Если покупатель предпочел второй способ покупки, необходимо получить разрешение от сотрудника банка на продажу.
Если должник погасил сумму, которая не достигает половины стоимости, то разрешение вряд ли удастся получить.
Выход — покупатель получает кредит в (не в ином финансовом учреждении). Если меняется заемщик, квартира останется залоговой в банке, но покупатель получит право жить в ней.
Обязательно обращайте внимание на такие моменты:
Важное условие сделки — цена недвижимости. Ее обязательно прописывают в соглашении, и она должна превысить сумму расчета по кредиту. После регистрации сделки в Росреестре разницу доплачивают собственнику квартиры.
Снятие обременения
Чтобы сделка купли-продажи была возможной, необходимо снять обременение. Нужно будет погашать долга перед банком или продавцом.
Для подтверждения оплаты необходимой суммы подаются справки в Росреестр , где вносят записи в ЕГРП. Погашение задолженности возможно за счет средств продавца или покупателя.
Если деньги передаются продавцу от покупателя, составляется предварительное соглашение, где оговариваются все условия расчета и сроки выполнения своих обязательств.
Когда долг будет погашен, продавец должен предъявить новый образец выписки из в установленные сроки.
В документе должна стоить отметка «Обременение отсутствует». Только после этого можно заключать основное .
Снятие обременений может осуществляться и в судебном порядке, после чего все изменения отражают в базе данных Росреестра в течение 3 дней.
Если обременение будет снимать покупатель, нужны такие справки:
- закладная на недвижимое имущество;
- паспорт;
- первоначальное соглашение и справки, что подтвердят погашение задолженностей;
В регистрационную палату должны явиться все участники сделки купли-продажи. В отдельных ситуациях необходимо присутствовать и сотруднику финансового учреждения.
Снятия обременения не достаточно. Нужно еще и подать запрос для получения свидетельства, в котором будет указано, что вы являетесь .
Порядок заключения сделки
Купить ипотечную квартиру можно:
В каждом случае стоит готовить разные документы, так как участником сделки может выступать гражданин или юридическое лицо.
Процесс покупки недвижимости у банка такой:
- Берут в аренду 2 ячейки — для банковской организации и продавца-заемщика.
- Получают справку в банке, чтобы подтвердить погашение долга.
- Заключают договор о покупке.
- Регистрируют соглашение в отделении Росреестра.
Если покупать будете у заемщика, стоит придерживаться такого порядка действий:
- Заключите предварительное соглашение о покупке, чтобы не было риск того, что условия сделки будут изменены.
- Выплатите оставшийся долг продавцу.
- Продавцом вносится сумма задолженности.
- Получите в банке справку об отсутствии обременения.
- Составляется и регистрируется в уполномоченном органе основное соглашение купли-продажи.
- После регистрации сделки платится оставшаяся сумма за квартиру.
В Сбербанке
Сбербанк сразу оформляет соглашения, оговаривая возможность последующей продажи объекта. Но для совершения сделки стоит получить согласие банка.
Заемщик должен обратиться к специалисту для выяснения условий, который необходимо выполнить .
При подаче заявки заемщик указывает причину продажи, иначе можно и не рассчитывать на получение разрешения.
Видео: покупка и продажа ипотечных квартир
Кстати на портале есть отдельный раздел, где выставлены ипотечные квартиры для продажи. Если новый заемщик докажет свою платежеспособность, банк пойдет ему навстречу.
Остановимся подробнее на там, как действовать участникам сделки, если одна из сторон — Сбербанк:
- Продавец запрашивает в банке сведения о сумме долга и передает их покупателю.
- Стороны составляют предварительное соглашение о купле-продаже.
- Покупатель платит задаток.
- Продавец полученными средствами гасит сумму долга или передает такое право покупателю.
- Остаток стоимости квартиры покупатель размещает в банковской ячейке.
- Оформляются права собственности на покупателя.
- Снимается обременение банком.
- Переоформляют свидетельство о регистрации, если сдан устаревший документ.
- Продавец забирает деньги с ячейки.
ВТБ 24
Процедура покупки ипотечной квартиры в ВТБ 24 такая же, как и в остальных банках. Хотя есть один специфический момент.
Когда гражданин обратится в учреждение за консультацией, он вправе также попросить перевести права собственности у кредитной фирмы.
Покупатели могут приобрести по льготным программам. К примеру, банк предлагает уплатить только 20% в качестве первоначального взноса.
Недостатки для заемщика — так как придется обращаться к посредническому банку, нужно заплатить проценты от суммы сделки.
Да и цена квартиры может быть достаточна для уплаты задолженности, но она будет ниже среднерыночных показателей.
Если с материнским капиталом
Еще с одним риском сталкивается покупатель в том случае, если покупает жилье с обременением, которое приобреталось собственником с привлечением средств .
Иногда ситуация складывается так, что заемщик вынужден реализовать приобретенную недвижимость, не погасив взятую на нее ссуду. Нужно заранее изучить, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, на что следует обратить особое внимание.
Основные причины реализовать кредитное жилье
Оформляя ипотеку клиенту, Сбербанк рассчитывает получать определенную стабильную прибыль в течение нескольких лет. Должник выплачивает полученную ссуду, разумно распределяя свои расходы. Но иногда жизненная ситуация меняется, и заемщик вынужден идти на продажу кредитной недвижимости.
Основными причинами, заставляющими продать кредитное имущество, являются:
- резкое ухудшение финансового положения, невозможность выплаты ежемесячных платежей;
- переезд в другую местность;
- желание расширить жилую площадь и приобрести более просторное жилье.
Чтобы продать жилье, взятое в ипотеку, необходимо пройти несколько этапов:
- поиск покупателя;
- получение денег на погашение остатка по кредиту;
- закрытие кредита;
- снятие обременения с недвижимости;
- закрытие сделки купли-продажи.
Преимущества реализации недвижимости самостоятельно заемщиком
Продать имущество, находящееся в залоге, без согласия Сбербанка должник не имеет права и не может. При резком ухудшении материального положения, он должен поставить банк в известность о невозможности дальнейшей выплаты взятой ипотеки. Если клиент самостоятельно не может решить, как продать недвижимость, Сбербанк реализует ее от своего имени.
Продажа имущества банковской организацией невыгодна для клиента, так как банкиры заинтересованы в том, чтобы в короткие сроки реализовать залоговое имущество и погасить сумму долга. Квартира будет выставлена по цене, ниже рыночной, заемщику выгодней самостоятельно найти покупателя.
Клиенту следует обговорить с менеджером Сбербанка возникшие проблемные вопросы с погашением ипотеки, выбрать оптимальные сроки и варианты как продать имущество.
Основные способы продажи залогового жилья
Продать имущество, находящееся в залоге Сбербанка, непросто. Многие покупатели боятся идти на сделку с ипотечным жильем из-за страха потерять свои деньги. Задача заемщика – убедить покупателя в чистоте продажи, заручиться гарантией и поддержкой банковской структуры. Есть несколько способов, как продать ипотечную квартиру Сбербанка.
Реализация жилья после полного погашения кредита
Наиболее приемлемый для банкиров вариант заключается в полном погашении должником взятой ссуды, снятии обременения с жилья и его дальнейшей продажи. Использовать этот вариант продавец сможет при условии, если ему удастся взять недостающую сумму в размере остатка по ссуде в долг у третьей стороны – родственников, близких либо как кредит в другом финансово-кредитном учреждении. Но при ухудшении его финансово-материального положения такой вариант заемщику не доступен.
Реализация жилья банком
В этом случае заемщик не прикладывает никаких усилий, чтобы продать квартиру, все действия выполняются банком. Сбербанк продает залоговую недвижимость, погашает выданный кредит, а остаток, при его наличии, выдает клиенту. Банкиры заинтересованы в короткие сроки погасить долг, быстро реализовав проблемное имущество. После выплаты процентов и тела кредита, заемщику может остаться минимальная сумма.
Реализация недвижимости заемщиком
Клиент банка может самостоятельно заняться поиском покупателя и оформить куплю-продажу без привлечения банкиров. В этом случае увеличивается риски со стороны покупателя, которому нужно максимально обезопасить сделку. Покупатель оплачивает остаток суммы ипотеки, заключая с продавцом договор внесения аванса и предварительный договор купли-продажи. После погашения кредита, продавец снимает обременение с квартиры и закрывает сделку с покупателем. Основной риск для покупателя заключается во временном периоде, который может составлять до 2 недель, если закладная на ипотечную квартиру была передана банком третьей стороне.
Если у покупателя недостаточно собственных ресурсов для полного расчета за приобретаемую квартиру, он может переоформить ипотеку на квартиру на свое имя. Банк выдаст ему ссуду на недостающую сумму. Покупатель переоформит на себя право собственности и кредит.
Некоторые риелторские агентства за определенную плату предоставляют своим клиентам услугу выкупа долга перед банком. Агентство передает заемщику денежные средства для погашения остатка по ссуде, а после снятия обременения и получения денег от продажи недвижимости клиент погашает свой долг перед риелторами. Постоянный контроль сделки со стороны специалистов агентства недвижимости снижает риски для покупателя остаться без денег и квартиры.
Если собственниками ипотечной квартиры являются несовершеннолетние, для продажи потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.
Решаясь на приобретение квартиры в кредит, рекомендуется внимательно изучить действующие программы ведущих банков, обратить внимание на ипотеку с государственной поддержкой, процентные ставки по которой ниже, чем в рамках остальных кредитных продуктов.