Инвестиции в недвижимость Великобритании с бюджетом до 300 тысяч. Гид по регионам и городам Великобритании, в статье – цифры и примеры объектов.

Всего 15-20 лет назад, планируя инвестиции в недвижимость Великобритании, инвесторы из России и стран СНГ в 95% случаев рассматривали покупку в столице. Лондон по сей день остается приоритетным направлением для вложений, однако недвижимость в других регионах ежегодно привлекает все больше заграничных покупателей. Причин на то две. Во-первых, . Расходы на покупку среднестатистической превышают 550 000 фунтов. Нижняя планка для рентабельных вложений – порядка 300 000 тысяч. Порог входа за пределами Лондона существенно ниже. Из статьи вы узнаете о пяти городах Англии с хорошими перспективами для инвестиций в пределах 300 тысяч фунтов.

За прошедшие 20 лет цены в Лондоне выросли, в среднем, в пять раз. Весомый сегмент рынка состоит из переоцененных квартир и домов. Сегодня более 50% объектов, которые еще 2 года назад относились к инвестиционно-привлекательным, потеряли ликвидность. Профессиональное сопровождение сделки на всех этапах – необходимость, чтобы свести риски к минимуму. Из статьи вы узнаете про инвестиции в недвижимость Великобритании, без учета Лондона. Основываясь на опыте компании и аналитических данных от ведущих представителей индустрии (Savills, Barclays, Knight Frank и др.), мы отобрали 5 самых перспективных направлений в Англии.

Компактный (сравнительно с Лондоном) город в Северо-Западном регионе Англии. Население – 530 000 человек. Один из образовательных центров страны. В городе расположен самый крупный университет Англии – Манчестер Метрополитен-Университет. Кроме того, Манчестерский университет, входящий в 60 лучших ВУЗов мира. Только в этих университетах учится более 75 000 студентов, не считая 7 других ВУЗов. В 2018 году цены на недвижимость в Манчестере росли вдвое быстрее, чем в Лондоне. 30% жилой недвижимости находится в аренде, и постоянный спрос на нее сохраняется. Недвижимость в регионе Северо-Запад на фоне всеобщей стагнации показала самый большой рост по стране – 4%. Манчестер, центр региона, также опередил по этому показателю все города страны – 6,6%. Средняя цена покупки в первом квартале 2019 году (по данным Rightmove) составила 201 354 фунтов, в центре города 216 081.

Второй город Англии, с населением более 1 100 000. Бирмингем – столица региона Западный Мидленд. Крупнейший после Лондона транспортный узел Англии, научный центр страны. Здесь находится престижный Бирмингемский университет – старейший из «краснокирпичных», входит в группу «Рассел». Бирмингем – британская Венеция. Центр города изрезан водными каналами общей протяженностью 60 км. Всего 50 минут на скоростном поезде – и вы в Лондоне. Драйвер роста тот же, что и в Манчестере – хроническая нехватка квартир для аренды, причем не только в городе, но и ближайших населенных пунктах, особенно вдоль загруженной трассы А456. В 2018 году цены на жилье в Западном Мидленде выросли на 9,6%. В Бирмингеме, в годовом выражении, на 6,2%. Средняя цена продажи в первом квартале 2019 – 201 571 фунтов.

Город находится Восточнее Бирмингема, в соседнем регионе Восточный Мидленд, с населением в 350 000 человек. Здесь хорошо сохранились памятники времен римского правления и раннего средневековья. Исторически Лестер – центр легкой промышленности: ткани, производство обуви и одежды. В относительно небольшом городе находятся центральные представительства международных корпораций: KPMG, HSBC, DHL, British Telecom, British Gas. Это способствует внутренней и внешней миграции и стабильно высокому спросу на жилье. Жилье в Лестере продается быстрее, чем в других городах Англии. Так, в 2018 году срок экспозиции сократился на 7%. Средняя цена недвижимости здесь – 214 983 фунтов. Рост за год – 5%.

Старинный город в Восточном Мидленде, унитарная административная единица графства Ноттингемшир. По размерам сопоставим с Лестером, население – 325 000. Кроме того, что Ноттингем – родина Робин Гуда и Лорда Байрона, это еще и крупный туристический и образовательный центр. В двух университетах Ноттингема обучается свыше 70 000 студентов. Инфраструктура развита на очень высоком уровне – транспортная система города признана лучшей в Англии. Сейчас инвесторы предпочитают пригороды Ноттингема, так как в них высок спрос на аренду. Аналитики ожидают ускорения роста цен в городе, в связи с близящимся открытием ветки скоростных поездов HS2, которая свяжет Ноттингем с Лондоном и другими крупными городами. Средняя цена продажи в 2017 году – 196 554, годовой рост – 5,7%.

Небольшой городок и одноименный район в графстве Херфордшир, регион Восточная Англия. Ближайший из всех упомянутых выше к столице, всего 32 км. В городке и окрестностях достопримечательностей не много, за исключением римских развалин, нескольких старых церквей и могилы Фрэнсиса Бэкона. В Сент Олбансе и окрестностях тихая провинциальная атмосфера. Цены из-за близости Лондона выше, чем в других регионах. Средняя цена квартир, проданных здесь в 2018 году – 558 405 фунтов. При этом и доходы жителей района выше среднего показателя по стране на 46%. За 2018 год цены не изменились из-за близости к стагнирующему Лондону. Тем не менее к 2021 году аналитики Barclays прогнозируют скачек больше 10%.

Инвестиции в недвижимость Великобритании могут быть выгодны и в других городах и районах страны. Для этого необходима экспертная оценка и профессиональная подготовка сделки. Узнайте больше о ТОП-5 инвестиционных направлений и откройте для себя другие. Заказывайте бесплатную консультацию инвестиционного эксперта.

Пожалуйста, заполните все поля

Что входит в пакет услуг по покупке недвижимости?

Этап 1. Индивидуальный подбор недвижимости

• Анализ предложений риелторов с учетом вашего бюджета и заданных критериев
• Отбор до 20 лучших вариантов
• Составление шортлиста для личного посещения
• Согласование графика просмотров
• Сопровождение при личном просмотре выбранных объектов
• Анализ ликвидности объекта и рисков по результатам визита
• Детальная инвест-аналитика 3 лучших объектов:
  • срок экспозиции на рынке
  • предыдущие сделки
  • сравнение с аналогичными объектами
  • анализ адекватности цены
• Получение наиболее выгодного предложения (торг с риелтором)
• Согласование ключевых условий и сроков сделки в ваших интересах
• Курирование процесса официальной резервации квартиры
• Получение меморандума о ее снятии с рынка

Этап 2. Консультации по проведению сделки

Выбор недвижимости и риски:

• исчерпывающая консультация по нюансам оформления недвижимости
• любые вопросы по выбору объекта, структурированию и проведению сделки

Цифры и расчеты:

• детальный расчет всех возможных издержек на покупку выбранной квартиры
• расчет потенциальных налогов и сборов, в зависимости от того, на кого будет оформлен объект
• предложения по оптимизации издержек

Налоги:

• при покупке недвижимости в Великобритании
• во время владения
• при перепродаже
• различия в оформлении на физическое лицо: резидента или нерезидента
• нюансы при смене собственника в будущем: налоги и оптимизация

Прохождение процедуры AML (подтверждение источника средств):

• ответы на ваши вопросы: проверяющие инстанции, перечень необходимых документов
• как правильно подготовить документы о происхождении средств
• перечень документов для зачисления средств на счет в Англии
• как минимизировать риски
• рекомендации по упрощению прохождения проверок

Этап 3. Юридическое оформление

• Организация и координация процесса оформления
• Наем и привлечение специалистов
• Заполнение заявлений и документов
• Проверки
  • юридической чистоты объекта и застройщика
  • запросы в государственные инстанции и земельный кадастр для проверки рисков
  • отчет по результатам проверок на русском языке
  • оценка договора купли-продажи
  • работа с юристами продавца
  • подготовка проекта договора купли-продажи и акта о переходе прав собственности
• Консультации по документации:
  • письменный отчет по ключевым условиям сделки
  • устная консультация по договору купли-продажи
  • отчет по заключениям, полученным от государственных инстанций
• Координация процесса подписания контракта:

• контроль подготовки и соблюдения сроков при обмене контрактами
• подписание договора без присутствия покупателя (если необходимо)
• Юридическое закрытие сделки
  • координация завершения расчетов между сторонами
  • личная контрольная проверка объекта перед закрытием сделки/приемка строящегося объекта
  • регистрация сделки в кадастре, уплата гербового сбора
  • регистрация в коммунальных службах и налоговой
  • любые другие действия в интересах покупателя

Этап 4. Организация ипотеки в Англии для нерезидента

• Анализ шансов на получение ипотеки
• Сбор необходимого пакета документов по недвижимости
• Сбор полного пакета документов по заемщику
• Сертифицированный перевод документов
• Оформление заявки и подача документов в банк
• Согласование условий ипотеки с банком от имени заемщика
• Инвестиционная оценка объекта
• Пошаговые консультации заемщика во время подготовки ипотеки
• Содействие в открытии расчетного счета в Англии для ипотечных платежей
• Содействие в прохождении заемщиком процесса due diligence (экспертизы) в банке
• Помощь в выполнении всех требований банка для выдачи ипотеки
• Помощь в объяснении происхождения средств
• Разъяснение содержания «ипотечного предложения» (устно)
• Координация работы между банком и юристом
• Закрытие сделки в банке и координация выдачи кредита

За организацию ипотеки мы берем дополнительно от 1% от суммы кредита, в зависимости от сложности (не менее £5000 фунтов). Банк и юрист взимают свою комиссию дополнительно.

Этап 5. Сдача в аренду (инвестиционная недвижимость):

Мы подберем риелтора для экспозиции объекта на рынке, согласуем условия, сроки и т.п. (договор подписывается вами напрямую – мы проконсультируем вас по ключевым моментам устно), и будем координировать процесс подбора и проверки арендаторов от момента привлечения риелтора до въезда арендатора в квартиру. Таким образом, весь процесс, от поиска объекта до сдачи в аренду, осуществляется одной компанией. В рамках этого пакета наша компания предоставляет услуги:

• Консультация по оформлению интерьера квартиры для скорейшей сдачи
• Решение организационных вопросов
• Подробная консультация по договору аренды
• Анализ результатов проверки благонадежности потенциальных арендаторов
• Подготовка квартиры для сдачи в аренду
• Организация уборки перед въездом арендатора и между сменой арендаторов
• Организация процесса инвентаризации при каждом новом въезде и выезде
• Курирование процесса подписания договора
• Курирование процесса расчетов
• Регистрация в налоговых органах и получение сертификата нерезидента
• Перерегистрация коммунальных счетов с вас на арендатора

Услуги управления недвижимостью при сдаче квартиры в этот пакет не входят

Персонифицированный сервис
по работе с недвижимостью в Европе

Сопровождение. Управление. Налоговое планирование
Послепродажное обслуживание

15 ЛЕТ РАБОТЫ НА РЫНКЕ

Инвестиции в студенческую недвижимость Великобритании

Студенческий сектор Великобритании развился в зрелую и глобально признанную инвестицию. Проверенная репутация и высокий уровень спроса привели к рекордно высоким показателям инвестиций в студенческую недвижимость в первой половине 2015 года.

В первую половину 2015 года объем инвестиций в студенческую недвижимость Великобритании достиг рекордно высокой отметки в £4,2 млрд, которая на 70% превысила уровень прошлого гола и на 40% предыдущих пиковых значений в 2012 году. Согласно аналитикам зарубежной недвижимости, общий объем инвестиций будет находиться у цифры в £5,5 млрд. в 2015 году. В последние годы наблюдается особенный рост интереса со стороны иностранных инвесторов. Когда инвестиции стали приобретать зрелый характер, ядро инвестиционной деятельности сначала сместилось на частные предприятия, основанные в Великобритании, и рынок прямых инвестиций, а далее - на глобальных институциональных инвесторов.

Рост интереса к студенческой недвижимости Великобритании также поддерживаются позитивным ростом числа студентов. По данным экспертов UCAS, проанализировавших число заявок и заполненных мест в университетах, в текущем академическом году наблюдается соответственный рост в 3,4% и 3,3%. Таким образом, заполнение мест университетов выросло на 16 800 по сравнению с прошлым годом, при этом результат достиг более полумиллиона мест. Но это еще не все. Аналитики UCAS уточняют, что рост студентов, проживающих в Великобритании, вырос на 3,2%, студентов из Европейского союза - на 7,6%, а представителей других стран - на 5,7%. Цифры с легкостью переваливают за предыдущие пиковые значения 2011 года.

Эксперты видят все основания для дальнейшего числа роста студентов. Привлекательность с точки зрения качества образования, соотношения цены-качества, перспектив для дальнейшего трудоустройства и студенческого стиля жизни в университетских городах играют определяющую роль при выборе места обучения.

К одной из отличных возможностей для индивидуальных инвесторов выйти на прибыльный рынок студенческого жилья в Великобритании является новый девелопмент в Ливерпуле , предназначенный для проживания студентов. Инвестиции в этот проект приносят доход по процентной ставке на вложенные средства с первого дня их вложения и до завершения строительства, и в результате принесут 10% чистого годового дохода, гарантированного на 3 года. 4% на вложенные средства в течение всего периода строительства.

Студенческая недвижимость в этом девелопменте в Ливерпуле представлена современными отдельными апартаментами-студиями, цены на большие квартиры-студии начинаются от £ 67 400. Проект одобрен для как для сдачи в аренду студентам, так и для постоянного проживания.

Все апартаменты будут меблированы. Меблировка включает в себя кровать, прикроватный столик, большой гардероб, полки, телевизор с плоским экраном; также будет проведен интернет. Ванная комната и кухня.

Апартаменты центрально расположены, рядом с университетским кварталом, доступ к объектам инфраструктуры осуществляется непосредственно в самом девелопменте. Комплекс с апартаментами оснащен круглосуточной службой видеонаблюдения и включает в себя современный спортзал, столы для настольного тенниса и для игры в бильярд, помещения для отдыха с LCD телевизорами, кинозал и залы для занятий. Завершение строительства запланировано на сентябрь 2016 года.

Еще к одному интересному предложению на текущем рынке студенческого жилья в Великобритании относится новый девелопмент в Глазго . Состоящий из почти 500 квартир, проект стоимостью 70 миллионов фунтов стерлингов является самым грандиозным на сегодняшний день. Выгодно расположенный в Вест-Энде, всего в нескольких минутах ходьбы от университета Глазго, 3-м по величине университетском городе Великобритании.

Глазго находится в десятке городов по наиболее выгодным инвестициям в сфере студенческого жилья по рейтингу международных экспертов в сфере недвижимости. В Глазго находятся 6 университетов - больше, чем в любом другой городе Великобритании за пределами Лондона. В них обучаются 80 000 студентов и 60 000 из них не имеют возможности проживать в кампусах. 11 000 иностранных студентов испытывают необходимость в жилье высшего качества.

Новый проект студенческого жилья в Глазго находится рядом с известным университетом, а также со стильными барами, кафе и ресторанами, в районе с живописной викторианской архитектурой. Средняя стоимость квартир составляет £ 170,000. В районе Вест-Энд с почтовый индексом G12 средние цены на жилье на 89% выше, чем в среднем по городу. При этом гарантируются 35% чистой прибыли в течение 5 лет (7% в год начиная с сентября 2016).

Университет Глазго расширяется, этот проект стоимостью 135 млн фунтов нацелен на обновление объектов инфраструктуры для удовлетворения растущих потребностей и укрепления ведущей мировой репутации университета в сфере науки. В университете на сегодняшний день уже обучается 13% иностранных студентов Шотландии, которые приносят 70 млн фунтов стерлингов в местную экономику ежегодно. Это расширение даст университету дополнительно 74 акров в Вест Энде, что эквивалентно 30 домам.

В дополнение к этому многомиллионному проекту расширения университета, также идет реконструкция территории гавани Глазго стоимостью 1,2 млрд фунтов стерлингов, что в результате приведет к застройке 130 акров на протяжении двух миль вдоль водного пути Глазго, в месте слияния рек Клайд и Кельвин. Этот проект даст городу почти 19 000 квадратных футов жилой площади, 13 ресторанов и офисов, гостиниц и развлекательных заведений.

На продажу выставлены более 1600 квартир, характеризующихся 100% заполняемостью. Текущий список ожидания девелоперской компании составляет 2000 студентов.

Если Вас интересуют инвестиции в студенческую недвижимость Великобритании, и мы подробно отвестим на все интересующие Вас впоросы и подберем наиболее инвестиционно привлекательные варианты.

Читайте другие актуальные статьи по инвестициям в зарубежную недвижимость

Актуальные тенденции на рынке продажи и аренды недвижимости, формирующие инвестиционный климат центрального Лондона.
Обзор сегодняшней ситуации на рынке недвижимости Лондона: тенденции к расширению географии центральных районов, влияние налоговых реформ, развития различных отраслей экономики и уровня мирового благосостояния на ценообразование.

Как влияет кризис и санкции на рынок недвижимости Лондона, сколько можно заработать инвестируя в строительство и о стандартах жилья на Туманном Альбионе

Записал Денис Тыкулов

«Если вы устали от Лондона - вы устали от жизни». Сэмюэл Джонсон

Конец 2014 – начало 2015 года оказался непростым периодом для тех наших соотечественников, которые собирались приобретать . Выборы, изменение системы налогообложения, скандалы с «отмыванием средств» и ужесточение контроля за иностранным капиталом, в том числе и из России – все эти факторы не могли не отразиться на спросе. Но параллельно с тревожными новостями из Англии, на родине развивалась своя история – санкции и контр-санкции, резкие скачки валютного курса и прочие события, негативно отражающиеся на экономике и психологическом состоянии населения. Покупатели недвижимости, во всяком случае, из России, на какое-то время замерли в ожидании…

Людмила Аксененко – директор департамента продаж компании ORDO Group: Действительно, за последний год многое изменилось. Сперва продажи практически остановились, причём на несколько месяцев, и связано это было, в первую очередь, с законодательными изменениями в Англии, касающимися, в том числе, и иностранцев. Например, раньше был инвестиционный порог в 1 млн фунтов стерлингов, и объект недвижимости можно было включить в эту сумму, то потом планку подняли до 2 млн фунтов стерлингов и перестали учитывать объекты недвижимости в принципе. Кроме того, изменился , была введена прогрессивная шкала: чем дороже объект – тем выше налог. Ещё один важный фактор – выборы, и все эти события происходили практически одновременно.

И покупатели затихли, причём весьма ощутимо – примерно на восемь месяцев. Даже те, кто активно выбирал объекты для покупки, притормозили. Были и девелоперы, которые приостановили продажи, не понимая, как адекватно оценить квадратные метры. А потом, судя по всему, люди привыкли к мысли, что всё настолько нестабильно, что нужно просто ориентироваться на свои сегодняшние цели и нужды. То есть, если они собирались жить или учить детей в Лондоне, то перед ними всё равно вставал выбор – либо арендовать, либо покупать жильё. Особенно те, у кого были накопления в рублях, им было вообще не выгодно ждать, они активизировались, и с весны 2015 года продажи снова пошли.

Элитное.ру: А как, кстати, повлияли санкции? И изменился ли портрет российского покупателя после возобновления продаж?

Людмила Аксененко : Санкции, безусловно, повлияли. Но не на уменьшение спроса, а на его корректировку. Просто другие люди стали покупать другой продукт. Например, если ещё два-три года назад средний бюджет на у российского покупателя был 3-5 млн фунтов стерлингов, хотя, конечно, некоторые и за 20 млн покупали, то сейчас люди снизили его до 1,2-1,5 млн фунтов стерлингов. Учитывая, что дешевле 1 млн фунта стерлингов особенно ничего не купишь, причём не только в центральных районах Лондона, то фактически бюджет снизился в 2-2,5 раза.

А вот количество людей, приобретающих , безусловно, сократилось. Те, кто мог себе это позволить и хотел – купили ещё до кризиса. С такими деньгами сейчас, конечно, сложнее обращаться… Ну, вы сами понимаете… По крайней мере, с вновь заявленными деньгами. Потому что действительно санкции осложнили отношения с банками, появилось много новых требований. Во всяком случае, для россиян – наших соотечественников сейчас проверяют по всем статьям. Чтобы деньги были белые, чтобы не было никакой политической подоплёки. Но в любом случае, инвесторы и сегодня предпочитают вкладывать в зрелые рынки, главная задача сегодня – сохранить деньги. Поэтому Лондон остаётся по-прежнему одной из топовых столиц для приобретения недвижимости.

Элитное.ру: Топовыми – только у русских?

Стюарт Лесли – директор по продажам крупнейшего английского девелопера Berkeley International: Основные инвесторы в – это арабы и русские, достаточно активны китайцы. У человека, приобретающего жильё в Лондоне – вне зависимости от страны, резидентом которой он является – обычно существует для этого три основные причины. Первая – это обучение, великолепное качество образования, это особенно важно для родителей, которые хотят отправить своих детей учиться за границу. Вторая – это, конечно же, приобретение второго дома, чтобы можно было приезжать сюда в любой удобный момент. Лондон – культурная столица, здесь великолепная архитектура, музеи, театры, арт-галереи, вообще, всё, что только может пожелать человек – всё это здесь есть. Как сказал классик – «если вы устали от Лондона – вы устали от жизни», и это правда. И, наконец, третья причина – это безопасность инвестиций, стабильность. Да, сумасшедших доходов от, например, сдачи недвижимости в аренду не будет, но цены на неё будут гарантировано расти.

Элитное.ру: А есть какая-то специфика именно у российских покупателей? Например, какие районы Лондона пользуются популярностью у наших соотечественников?

Людмила Аксененко : Россияне уже давно стали частью культуры Лондона, большинство останавливает свой выбор на центральных районах, особенно – Кенсингтон и Найтсбридж, Мэйфер и Белгравия…Наши соотечественники предпочитают инвестировать в районы с традициями, с развитой инфраструктурой, они говорят «мы не просто вкладываем деньги, у нас здесь живут дети, у нас здесь бизнес». То есть покупают квартиры для того, чтобы там жить, чтобы там жили их дети, чтобы эту недвижимость арендовали их знакомые, то есть, чтобы использовать – и это главное. При этом русские люди верят именно в центр и в то, что дорогие апартаменты здесь – это надёжное капиталовложение. Их интересует не столько инвестиционная привлекательность, сколько сохранение капитала.

Элитное.ру: А какой доход можно получить от сдачи в аренду жилой недвижимости?

Людмила Аксененко : Средний доход с аренды в центральном Лондоне составляет 3-4% годовых. В развивающихся районах он достигает значений в 5-6%, но и несколько выше риски по срокам нахождения арендатора. При этом апартаменты на одну спальню в центральных районах порой находятся на рынке не больше двух дней, так как на них имеется повышенный спрос, учитывая развитую инфраструктуру районов и постоянный бизнес. Квартиры на две спальни также пользуются невероятным спросом, как и в других мегаполисах мира.

Если приобретать квартиру у застройщика на начальном этапе строительства, то доходы от её сдачи в аренду также будут зависеть от района, ежегодный прирост рынка в центральном Лондоне составляет 8-12%. То есть инвестор, приобретая недвижимость на начальном этапе, вкладывает в первый год до 30% от стоимости лота ещё до сдачи жилого комплекса в эксплуатацию и получает 100% возврат изначально вложенных средств. Ну, а строительство в среднем занимает два-три года.

Элитное.ру: Можно рассказать об этом подробнее, на конкретном примере?

Стюарт Лесли : Рассмотрим динамику цен нашем проекте «Кенсингтон Роу» (Kensington Row), который мы начали строить в 2011 году. Это комплекс с суперсовременной инфраструктурой, собственный парком, с консьерж-сервисом от Harrods Estate, он расположен в одном из самых престижных районов Лондона, в 30 минутах от самого главного парка британской столицы – Гайд Парка – и в непосредственной близости от Голланд Парка.

Kensington Row реализуется дивизионами, или – как у вас это принято называть – очередями. Так вот, в 2008 году, ещё до начала строительства, инвестиционные цены (off-market) на двуспальные апартаменты площадью 87 кв. метров составляли в среднем 740 тыс. фунтов стерлингов. К окончанию строительства этой очереди, в 2014 году, цена за такую квартиру уже была 1,4 млн фунтов стерлингов. Сейчас такие же апартаменты в следующем корпусе Kensington Row (здание уже построено, ведётся внутренняя отделка), который будет сдан через семь месяцев, мы предлагаем за 1,7 млн фунтов стерлингов.

Элитное.ру: А какие риски несёт покупатель при приобретении жилья на ранней стадии строительства? Как вообще выглядит схема покупки недвижимости в строящимся жилом комплексе?

Стюард Лесли : Наши покупатели не рискуют. Все строительные риски в Англии страхуются, это обязательная процедура. Помимо прочего, мы предоставляем нашим жильцам 10-летнюю гарантию на строительство и 2-летнюю на внутреннюю отделку.

Стандартная схема приобретения квартир у британского застройщика, не использующего заёмные средства, выглядит следующими образом: 20-30% от суммы сделки покупатель выплачивает в течение первого года (в зависимости от стадии строительства) и 70-80% от стоимости объекта – только по завершению строительства.

Кстати, у нас были покупатели из России, которые хотели снизить цену и предлагали оплатить 100% сразу, но мы не берём деньги вперёд, мы строим на собственные средства. Поэтому и скидок при 100% оплате не предусмотрено, нам это не интересно. Рост стоимости недвижимости происходит за счёт роста рынка и увеличения строительной готовности объекта.

Элитное.ру: Есть ли какие-то особенности, о которых было бы неплохо знать тем, кто только присматривается к недвижимости в Лондоне? Например, я обратил внимание, что в проекте Kensington Row низковатые, по нашим меркам, потолки…

Людмила Аксененко : Для Лондона это как раз стандарт. Здесь городские власти законодательно регулируют высотность зданий. Так что такие потолки – это не потому, что застройщик сэкономил, существуют определенные нормы, и девелоперы их строго соблюдают – средние потолки 2,4-2,65 метра. Высокие потолки встречаются лишь в старинных зданиях, которые реконструировали, либо в особняках, которые, как говорится, строят по индивидуальному проекту. Кроме того, встречаются даже супер премиальные объекты – пентхаусы, где высота в холле – 3,2 метра, а все остальные помещения – максимум 2,8 метра. И это норма.

А вот приятной неожиданностью для наших соотечественников может стать полное соответствие квартиры тем презентационным материалам, которые они видели при покупке, когда стройка только начиналась. В Британии действительно очень высокие стандарты строительства, а девелоперы наиболее полно выполняют все требования архитекторов и дизайнеров здания.

Поиск выгодного способа вложения денег приводит многих к мысли о необходимости разместить их в наиболее надёжные инструменты. С этой точки зрения, представляются идеальным способом не только сохранения, но и значительного преумножения средств. Они позволяют уберечь финансовые активы от инфляции, заставят их работать и приносить дополнительный доход.

Недвижимость в Англии

Рынок недвижимости Великобритании традиционно считается одним из самых доходных и предсказуемых, а текущая стадия восстановления экономики после кризиса ещё более повышает его привлекательность. Английский рынок характеризуется выгодным сочетанием нескольких факторов, таких как:

• независимость от основных проблем еврозоны, связанных с волатильностью её валюты;
• хронический недостаток , обусловленным малым количеством свободных земельных участков, притоком иммигрантов и увеличением числа домохозяйств;
• отсутствие налогов на имущество и благосостояние, а также на прирост стоимости недвижимости для нерезидентов;
• минимальные трансакционные издержки по сделкам (всего 3-5% от стоимости объекта).

Эти особенности обеспечивают стабильный интерес со стороны иностранных инвесторов. Большинство из них считает инвестиции в недвижимость в Англии надёжным и разумным помещением капитала.

Ценовая политика

Согласно исследованиям английского банка Lloyds, цены на недвижимость стабильно увеличиваются с 1994 г. за эти 20 лет они выросли приблизительно в 3,5 раза. Только за I полугодие 2014 г. количество сделок на сумму свыше 1 млн £ в 1,5 раза превысило аналогичный показатель прошлого года, а с 2009 г. их число вообще выросло в 4 раза.

Особенно высокими темпами растёт стоимость апартаментов в фешенебельных районах Лондона. На Кенсингтон, Вестминстер, Челси и Уондсворт пришлось более 21% сделок на семизначную сумму, около половины покупок было совершено в других районах столицы. Следующим по популярности у иностранных инвесторов стал Элмбридж, расположенный в графстве Суррей. Цены на недвижимость в крупных английских городах, разумеется, ниже, чем в столице, но гораздо выше европейских.

Возможности инвестирования

Сегодня на английском рынке недвижимости представлены тысячи разноплановых объектов, поэтому многим владельцам капитала сложно самостоятельно разобраться в преимуществах того или иного предложения. Рекомендации экспертов относительно правил подбора оптимального варианта обычно сводятся к необходимости определиться с целью инвестирования и, исходя из неё, подбирать подходящую недвижимость. Наиболее перспективными с точки зрения вложений является такие инвестиции в недвижимость в Англии , как:

• Квартиры в новостройках центральной части Лондона на ранней стадии строительства привлекательны минимальным отвлечением средств и обладают отличным потенциалом роста стоимости. При покупке объекта за 2–3 года до его сдачи инвестор фиксирует цену в контракте, но оплачивает лишь 10–20% его стоимости. Остальная сумма вносится после его сдачи в эксплуатацию, а право на перепродажу недвижимости сохраняется.
• Квартиры и дома Большого Лондона отличаются высокой ликвидностью и стабильно дорожают примерно на 10% в год.
• в столице и крупных городах (Йоркшире, Бристоле, Манчестере, Шеффилде) с целью последующей сдачи в аренду. Она ежегодно приносит до 10% дохода и постоянно растёт в цене.
• Торговые центры и магазины, расположенные в районах растущей деловой активности или планируемого переустройства. Показатели прироста стоимости такой недвижимости значительно превышают средний уровень, однако существует риск выбора неудачного места расположения точки.

Нерезидентам в Англии предоставляется ипотека, размер которой достигает 70% стоимости жилья. Обычно по ней выплачиваются только проценты, а основной долг гасится при продаже объекта. Исходя из таких условий, прибыль от аренды обычно покрывает ежемесячные процентные платежи и расходы на содержание недвижимости. При благоприятной ситуации, ежегодный доход от инвестиций может достигать 30%.

Вообще говоря, сбалансированная экономическая политика правительства приводит к тому, что практически любые инвестиции в недвижимость в Англии оказываются выгодными. Например, доходы от сдачи в аренду варьируются от 4,5% в центральной части Лондона и 5–6% в других районах столицы до 6–7% в крупных городах страны.

Очевидно, что вложение в недвижимость Великобритании является грамотным и продуманным инвестиционным решением. Благодаря стабильному росту стоимости объектов и сбалансированной экономической политике правительства страны, постоянно растет, следовательно, в долгосрочной перспективе прибыль инвесторов может оказаться весьма значительной.

Почему бизнесмены предпочитают инвестировать за рубеж?

С момента распада Советского Союза на территории СНГ сформировалась новая экономическая элита, представители которой сильно отличаются от своих западных партнеров в манере ведения бизнеса. Их особенности связаны не только с молодостью, но и с постоянной политической и экономической нестабильностью в стране, в условиях которой вопрос «Куда вложить деньги?» звучит совсем иначе.

Большая часть состояний на постсоветском пространстве сформировалась в последние 26 лет в условиях крайне непредсказуемой экономики. Политические отношения с США и странами Европы также все это время были нестабильны - в ситуации, когда политики то стимулируют сотрудничество с европейскими партнерами, то создают препятствия, бизнесмены вынуждены постоянно искать способы сохранить свой капитал, а также наиболее безопасные пути инвестиций, максимально независимые от политики.

Эти факторы влияют на формирование основной модели поведения отечественных инвесторов, главным стремлением которых становится гарантия сохранности капитала и его защищенность, в том числе и от государства.

Давление на бизнесменов оказывает и регулярная девальвация национальной валюты, от которой наиболее сильно страдают предприятия, связанные торговыми отношениями с западными партнерами.

Вместе все эти условия по мнению специалистов London Business Group усиливают недоверие к отечественной экономической системе и стимулируют принятие решения инвестировать за рубеж. Такое вложение нивелирует нестабильность отечественного курса и помогает избежать уменьшения капитала из-за высокой инфляции.

При этом большинство обладателей капитала ждут от своих вложений быстрой окупаемости - поэтому стремятся сделать инвестиции с гарантией высокой доходности.

Еще одной отличительной чертой отечественных бизнесменов можно назвать рискованность и интерес к инновациям, финансирование которых, в случае успеха, может принести гораздо большую прибыль, чем вложение в более надежные и традиционные предприятия.

Но все же стоит отметить, что за последние годы инвесторы заметно повзрослели, и теперь мало кто готов рискнуть всем состоянием; на интересные стартапы они все еще готовы тратить значительные суммы, но при этом стремятся сохранить основной капитал в неприкосновенности.

Традиция инвестировать в Европе появилась в 90-е, когда стена, блокирующая выход отечественного капитала за пределы страны, рухнула вместе с распадом самого СССР. В те годы, в условиях полной неопределенности, сформировалась новая элита, которая, приобретая состояние на родине, стремилась надежно сохранить его в странах Старого Света, где финансовые системы были уже давно созданы, проверены временем и гарантировали надежность капиталу.

Несмотря на то, что к настоящему моменту экономики стран, ранее входивших в состав Союза, уже давно сформированы, а в некоторых из них правительства даже начинают создавать препятствия для оттока капитала, инвесторы продолжают рассматривать вариант вложить средства в бизнес за границей как наиболее надежный.

Состоятельные граждане России, Украины и других стран СНГ, являясь миллионерами в первом поколении, в последнее время активно интересуются наиболее надежными способами в будущем передать свой бизнес и счета наследникам. При этом они сравнивают отечественные и европейские законодательства и возможные дополнительные условия, а также интересуются, какие существуют способы обезопасить будущих миллионеров. В данном вопросе многие из них склоняются к варианту инвестировать в Европе, где законодательная система предоставляет более комфортные условия, а риски значительно ниже.

Также, за прошедшее время, инвесторы в массе своей изменили основную модель поведения: они стали реже участвовать в рискованных сделках и вкладывать большую часть своих средств в непроверенные предприятия, несмотря на возможную высокую доходность. Многие из них теперь рассматривают варианты инвестировать основной капитал в готовые и строящиеся жилые объекты, в том числе в немецкую, испанскую, ирландскую и английскую недвижимость, которая в новых условиях воспринимается не как роскошь, а как возможный источник дохода.

Такой новый подход, нацеленный на извлечение стабильной прибыли, связан с изменениями, произошедшими в отечественной экономике – до финансового кризиса государственный банк предлагал высокие процентные ставки по вкладам, благодаря которым состоятельным гражданам не приходилось задумываться о том, чтобы пускать средства в оборот. Но ситуация изменилась, и теперь бизнесменам приходится самостоятельно искать способы увеличения капитала. В этом направлении и специализируется британская фирма Лондонская Бизнес Группа.

Купить недвижимость за границей у London Business Group

Сколько можно заработать, если купить доходную недвижимость за границей?

Экономическую элиту постсоветского пространства условно можно поделить на две группы: топ-менеджеры и владельцы бизнеса, и если первые ставят перед собой долгосрочные цели по сохранению и постепенному увеличению накоплений, то вторые стремятся активно участвовать в развитии предприятий и чаще готовы пойти на риск.

Топ-менеджеры, управленцы государственных и частных предприятий, часто ищут спокойные бизнес-предложения для инвестиций. Они обладают определенным состоянием, которое постепенно увеличивается, но с которым не связана их основная деятельность. По сути, для них нужен аналог сберегательного вклада в банке, только более безопасный и с большей доходностью. Для них наиболее выгодным может стать вариант купить доходную недвижимость в Европе, так как такое вложение не требует постоянного контроля и участия в управлении.

С одной стороны, такое решение гарантирует сохранение капитала в долгосрочной перспективе: на стоимость домов в Испании, Германии или Англии точно не повлияет девальвация отечественной валюты и подобные ей факторы, а с другой, если средства вложить в доходное жилье за границей, то они довольно быстро начнут приносить прибыль.

Но и для владельцев бизнеса вариант приобрести жилой или нежилой объект в Европе, например в Британии, может оказаться привлекательным, как возможность сохранить и увеличить часть капитала. И здесь мы вплотную подходим к вопросу: так сколько можно заработать на недвижимости в Англии?

Британская экономическая система является наиболее стабильной, в сегменте недвижимости на ней практически не сказываются проблемы еврозоны в вопросе волатильности ее валюты. В то же время, английский рынок характеризуется планомерным увеличением стоимости жилых и нежилых зданий. Это связано с тем, что количество иммигрантов и домохозяйств постоянно растет, а территория, доступная для нового строительства, очень ограничена.

В результате, доход от инвестиций в жилую недвижимость может доходить до 30% в год, а сдача в аренду офисных зданий принесет до 10%, но при этом ее себестоимость растет быстрее, чем у жилых объектов.

Кризис, санкции и обострение международных отношений вновь поднимают вопрос: куда выгодно вложить деньги?

Те бизнесмены, для которых вариант инвестировать в жилье в Лондоне или в других городах Европы не кажется привлекательным, сегодня чаще всего вкладывают средства в акции. И если в 2000-е мало кто из клиентов Лондонской Бизнес Группы рассматривал европейский рынок ценных бумаг как реальную возможность увеличить капитал, то теперь ситуация кардинально изменилась.

Новая модель поведения связана не только с увеличившейся финансовой грамотностью, но и с наращиванием капитала - у многих бизнесменов появились свободные средства, которые они готовы вложить в долгосрочные инвестиции.

Также, свое влияние оказывает и геополитическая ситуация. Введение санкций, более настороженное отношение со стороны европейских банков и усилившийся контроль со стороны государства заставляют искать новые ответы на вечный вопрос: куда выгодно вложить деньги?

Современные условия заставляют бизнесменов чаще отказываться от сотрудничества с ненадежными контрагентами и выстраивать более прозрачные стратегии по обороту капитала. В таких условиях вариант вложить средства в надежное дело в Европе через приобретение ценных бумаг становится наиболее комфортным и безопасным, так отвечает одному из главных требований нынешнего времени – прозрачности сделки.

И все же эксперты London Business Group именно сейчас рекомендуют полностью не отказываться от идеи инвестировать в недвижимость, являющуюся, как и ценные бумаги, одним из самых надежных вариантов сохранить и увеличить капитал. С их точки зрения, наиболее грамотным и безопасным будет выбор обоих вариантов инвестиций, чтобы, согласно английской поговорке, «не хранить все яйца в одной корзине».